Хипотека је заложно право на непокретности, које овлашћује (хипотекарног) повериоца да, ако (хипотекарни) дужник не исплати дуг о доспелости, захтева наплату потраживања обезбеђеног хипотеком из вредности заложене непокретности, Хипотека је једини начин залагања непокретних ствари, који изузетно погодује правном промету. За дужника је повољан, зато што је то најјефтинији начин да дође до неког кредита (кредити обезбеђени хипотеком имају обично најнижу камату и дужи рок отплате), а за повериоца зато што је вредност заложене непокретности обично вишеструко већа од износа кредита, па може бити прилично сигуран у то да ће му дуг бити враћен са свим каматама.
Хипотека је за дужника повољна и из разлога што заложене непокретности остају у државини заложног дужника (за разлику од ситуације код ручне залоге), па ако дужник не испуни своју обавезу о доспелости, хипотекарни поверилац може намирити своје потраживање из вредности заложене непокретности пре: поверилаца који на њој немају хипотеку (хирограферни повериоци) и поверилаца који су хипотеку на њој стекли после њега (право првенства), без обзира на промену власника оптерећене непокретности.
Ималац хипотеке има стварно (апсолутно) право, које делује према свима, а то нарочито подразумева два права: право првенства и право слеђења.
Право првенства је одлика хипотеке карактеристична и за друга стварна права, што значи да је хипотека јача од облигационих права и истоврсног права које је касније настало.
Право следовања овлашћује хипотекарног повериоца да своје право остварује против свих трећих лица, као и против власника хипотековане непокретности. Тако, ако је дужник своју непокретност оптерећену хипотеком продао и предао трећем лицу, које је тако постало нови власник те непокретности, то неће утицати на право хипотекарног повериоца, у смислу да ће он и даље може наплатити из вредности хипотековане непокретности.
Како је хипотека врста заложног права на туђој ствари (ствари која је у власништву другог лица, односно ствари која није у власништву заложног повериоца), она је акцесорно (споредно) право, чије је постојање везано за постојање главног права (потраживања обезбеђеног хипотеком). То повлачи одређене последице: ако престане потраживање обезбеђено хипотеком као главно право, престаје и хипотека као акцесорно средство обезбеђења, и то моментом њеног брисања из одговарајућег регистра. Такође, ако неко треће лице стекне главно право (нпр. цесијом потраживања), стиче и хипотеку као акцесорно право.
Предмет хипотеке Предмет хипотеке су непокретне ствари, а најзначајнија непокретна ствар је земљиште. Поред земљишта, непокретностима се сматрају и покретне ствари које су трајно спојене са земљиштем на неки од следећих начина: грађењем објекта, доградњом објекта, реконструкцијом објекта, адаптацијом објекта, санацијом објекта, сејањем и сађењем. Даље, својство непокретности могу да имају и одређене покретне ствари које служе непокретности.
Предмет хипотеке може да буде: непокретна ствар (право својине на земљишту, грађевинском објекту и сл.); део непокретне ствари, у складу са одлуком о деоби; сусвојински удео у непокретној ствари; посебан део зграде на коме постоји право својине, односно друго право које садржи право располагања (стан, пословне просторије, гаража, гаражно место и др.); право на земљишту које садржи овлашћење слободног правног располагања, а нарочито право грађења, право прече градње, или располагања у државној, односно друштвеној својини; објекат у изградњи, као и посебан део објекта у изградњи (стан, пословне просторије, гаража, и др.), без обзира да ли је већ изграђен, под условом да је издато правноснажно одобрење за градњу у складу са законом којим се уређује изградња објеката. Постоје и одређене ствари које су, по својој природи, покретне ствари, али се у стварном праву третирају као непокретности, па се на њима може засновати хипотека. Најбољи пример за то су бродови и ваздухоплови.
Треба имати у виду да постоје и непокретности које не могу бити оптерећене хипотеком (а ни другим средством стварног обезбеђења). Природна богатства, добра у општој употреби, мреже у јавној својини, водно земљиште и водни објекти у јавној својини, заштићена природна добра у јавној својини и културна добра у јавној својини не могу бити оптерећена хипотеком. Предмет залоге не могу бити покретне и непокретне ствари које користе здравствене установе.
Ствари које нису у промету (res extra commercium, ствари ван промета) нису подобне да се на њима заснује хипотека. Разлог за то је тај што се оне не могу, вансудским путем или у извршном судском поступку уновчити.
Објекат, земљиште под објектом и земљиште које служи за редовну употребу објекта чине јединствену целину приликом конституисања хипотеке. Предмет хипотеке може бити и друго стварно право на непокретности: право грађења, право прече градње и право располагања у државној или друштвеној својини.
Ради обезбеђења једног потраживања, хипотеком је могуће оптеретити више непокретности, без обзира да ли припадају истом или различитим власницима. У случају да се дуг не исплати по доспећу, поверилац може потраживање да наплати по свом савесном избору из вредности једне или више оптерећених непокретности, иако се, у земљишним регистрима, код заједничке хипотеке, упис једне непокретности увек означава као главни, док се остали уписи непокретности сматрају споредним. Оваква хипотека се назива заједничка (симултана) хипотека.
Разлози за конституисање овакве хипотеке могу бити различити. Може се десити да непокретност има мању вредност од потраживања повериоца, па је потребно хипотеком оптеретити више непокретности, било истог власника било различитих власника. Са друге стране, може се догодити да непокретност, у време заснивања хипотеке на њој, има већу вредност од потраживања повериоца које се хипотеком обезбеђује, али да се очекује да ће вредност хипотековане непокретности у будућности падати, па поверилац затражи додатно обезбеђење.
Домашај хипотеке Хипотека обухвата целу непокретност, и то: све саставне делове непокретности, природне плодове који нису одвојени од непокретности, осим ако је уговором о хипотеци друкчије одређено; индустријске плодове, под условом да су постојали у време настанка хипотеке; припатке непокретности који су постојали у време настанка хипотеке и који су као такви одређени уговором о хипотеци, али не и ствари у својини трећих лица; припаци непокретности који су стекли то својство после настанка хипотеке нису предмет хипотеке, осим ако странке нису то изричито предвиделе уговором; непокретности по намени, пошто су део самосталне непокретности и деле њену правну судбину, па се конституисана хипотека на самосталној непокретности простире и на њих; сва побољшања и повећања вредности непокретности до којих је дошло после заснивања хипотеке.
Потраживање које се обезбеђује То може бити свако потраживање, укључујући и будуће или условно потраживање, као и потраживање изражено у страној валути. Оно обухвата главно потраживање, камату и трошкове наплате. Део потраживања који није обезбеђен хипотеком може да се наплати само из остале дужникове имовине. Потраживање мора да буде у потпуности одређено - износ главнице, износ камата, датуми доспећа рата, итд. То потраживање је најчешће из уговора о кредиту.
Настанак хипотеке Хипотека се стиче уписом у надлежни регистар непокретности (modus acquirendi, начин стицања), на основу одговарајућег правног основа (iustus titulus, основ стицања). Упис хипотеке је каузалан, што значи да се заснива на неком од правних основа стицања - хипотека се не може уписати независно од основа стицања.
Упис хипотеке се врши на основу исправа које су подобне за коначан упис права, а предбележба хипотеке се врши на основу исправа која није подобна за коначан упис права (нпр. уговор о хипотеци не садржи овлашћење за укњижбу).
Основ за укњижбу хипотеке мора да садржи клаузулу интабуланди (clausula intabulandi) - одредбу којом се дужник или власник непокретности обавезује да ће допустити упис хипотеке у земљишни регистар у корист хипотекарног повериоца.
Постоји четири правна основа настанка хипотеке:
уговор или судско поравнање (уговорна хипотека); заложна изјава (једнострана хипотека); закон (законска хипотека) судска одлука (судска хипотека).
По важећем Закону о хипотеци, правила о уговорној хипотеци се сходно примењују на једнострану, законску и судску хипотеку, ако законом није другачије прописано.
Уговор о хипотеци (уговорна хипотека) Уговор о хипотеци је уговор између власника непокретности и повериоца којим се власник непокретности обавезује, ако дуг не буде исплаћен о доспелости, да поверилац наплати своје обезбеђено потраживање из вредности те непокретности, на начин прописан законом. Дуг доспева у складу са уговором или другим правним основом из кога произилази. Уговор о хипотеци може да буде самосталан или део уговора који уређује само потраживање (уговора о зајму, кредиту и др.).
Уговор о хипотеци може имати различиту форму, у зависности од тога каква је његова садржина. Уколико (писани) уговор о хипотеци садржи изричиту изјаву обавезаног лица да се, на основу уговора о хипотеци, ради остваривања дуговане чинидбе, по доспелости потраживања, може непосредно спровести принудно извршење судским или вансудским путем, он мора бити закључен у форми јавнобележничког записа. Ако уговор о хипотеци, пак, не садржи поменуту изјаву, он се закључује у форми јавнобележнички потврђене (солемнизоване) исправе.
Уговор о хипотеци може да закључи власник непокретности или друго лице које има право располагања, као и инвеститор и купац објекта у изградњи или посебног дела објекта у изградњи. На овом месту је битно нагласити да власник хипотековане непокретности, који закључује уговор о хипотеци са повериоцем, не мора бити истовремено и дужник из главног уговора. Наиме, може се догодити да лице које није дужник из главног уговора закључи са повериоцем уговор о хипотеци, оптерећујући на тај начин сопствену непокретност. У том случају се разликују два лица: дужник (из главног уговора) и хипотекарни дужник (који оптерећује своју непокретност, а није дужник из главног уговора).
Уговорна хипотека се може уписати на захтев: власника непокретности, односно његовог старатеља или законског заступника; дужника; повериоца.
Упис уговорне хипотеке на објекту у изградњи врши се на следећи начин: на земљишту на којем се објекат гради, уписује се хипотека на објекту у изградњи, а по упису објекта у регистар непокретности, хипотека се уписује на изграђеном објекту, односно посебном делу зграде, по службеној дужности; ако је инвеститор продао купцу објекат у изградњи, односно посебни део објекта у изградњи, и хипотекарни поверилац купца може да захтева упис хипотеке на објекту у изградњи, односно посебном делу објекта, а по упису објекта у регистар непокретности, хипотека се уписује на изграђеном објекту, односно посебном делу зграде, по службеној дужности. Ако објекат у току изградње промени власника, нови власник ступа у права и обавезе претходног власника према лицима у чију корист је уписана хипотека. Објектом у изградњи, у смислу Закона о хипотеци , сматра се и физички завршен објекат, односно његов засебни део, који није уписан у регистар непокретности, ако задовољава услове за упис хипотеке на објекту у изградњи. Ризик евентуалног рушења непрописно саграђеног објекта, на коме је уписана хипотека, сносе власник непокретности, дужник и поверилац, у складу са њиховим унутрашњим односима.
Уговор о хипотеци мора да садржи (уговор о хипотеци производи правна дејства само ако садржи обавезне битне састојке одређене Законом о хипотеци ): име и презиме, пребивалиште или боравиште, односно пословно име и седиште повериоца, залогодавца, као и дужника, ако су то различита лица; безусловну изјаву власника (залогодавца) да пристаје да поверилац упише хипотеку на његовој непокретности (-{clausula intabulandi}-);