Зонування (районування) у США включає різноманітне законодавство про землекористування, що підпадає під адміністративне право державного та місцевих урядів здійснювати владу над нерухомістю, що перебуває у приватній власності.

Походження й історія

У 1860-х роках окремий законодавчий акт заборонив будь-яку комерційну діяльність уздовж проспекту Eastern Parkway у Брукліні, встановивши тенденцію для наступних десятиліть. У 1916 році місто Нью-Йорк прийняло перші регуляційні акти на рівні всього міста – це була реакція на будівництво Equitable Building (яке досі стоїть за адресою Бродвей, 120). Будівля височіла над житловими будинками поблизу, повністю зайнявши всю площу земельної ділянки у власності забудовника, закриваючи собою вікна сусідніх будинків і зменшуючи доступ сонячного світла для людей довкола. Ці закони, написані комісією під головуванням Едварда Бассета й підписані мером міста Джоном Пюрроєм Мітчелом, стали чернеткою для зонування у решті країни – частково через те, що Бассет очолював групу юристів із планування, які написали Стандартний акт уможливлення державного зонування, який у 1924 році видав Департамент комерції США і який було прийнято майже без змін більшістю штатів. Вплив цих зонувальних обмежень на форму хмарочосів проілюстрував у знаменитій серії архітектор і ілюстратор Хью Феррісс. Відповідність зонувальних актів Конституції США було підтверджено у 1926 році. Місцевий землевласник подав у суд на зонувальний припис міста Евклід, штат Огайо – на тій підставі, що обмеження використання власності суперечить Чотирнадцятій поправці до Конституції США. Хоча цей припис і було спершу визнано неконституційним судами нижчих інстанцій – зрештою, конституційність зонувального припису було підтверджено Верховним Судом США у справі “Евклід, штат Огайо проти Ambler Realty Co”. До кінця 1920-х років у більшості країни було розроблено ряд зонувальних законів, які відповідали місцевим потребам. Місто Нью-Йорк продовжило розробку складніших зонувальних приписів, що включали регулювання співвідношення між кількістю поверхів і площею будівлі, права на повітря та інші відповідно до особливих потреб районів залежно від густоти населення. Хьюстон є унікальним серед міст у США з великим населенням у тому, що в місті немає зонувальних приписів. Голосувальники Хьюстона відкинули спроби запровадити зонування у 1948, 1962 та 1993 роках. У народній думці, “Хьюстон є Хьюстоном” через брак законів про зонування. Втім, великі міста по всьому “Сонячному поясі” новіші, ніж інші міські зони – такі як Нью-Йорк, Бостон, Чикаго, Філадельфія, Детройт, Клівленд, Сент-Луїс і Сан-Франциско. Внаслідок цього міста Сонячного поясу відчули на собі зростання населення вже під час доби автомобіля. Найбільші з цих міст – такі як Лос-Анжелес, Атланта, Маямі, Тампа, Даллас, Фенікс і Канзас-Сіті – зазнали розростання площі, подібного до Хьюстона, попри те, що в них існують системи зонування."Land Use Regulation and Residential Segregation: Does Zoning Matter?" Christopher Berry, American Law and Economics Review V3 N2 2001 (251-274)"Home From Nowhere" James Howard Kunstler, The Atlantic Monthly; September 1996 Однак слід зазначити, що розростання міст в окрузі Лос-Анжелес існувало й до запровадження зонувальних законів у 1950-х. Крім того, багато територій у приватній власності у Хьюстоні підлягають “фактичним обмеженням”, які обмежують майбутнє використання землі, та які мають подібні ефекти, як зонувальні системи. Муніципальний кодекс Хьюстона також долучився до розростання міста і збільшення його залежності від автомобілів, вимагаючи існування великих мінімальних розмірів парковки для мешканців і великих комерційних парковок. Широкі дороги та довгі квартали ще більше заважають прогулянках по Хьюстону пішки.[

Обсяг

Теоретично, основною метою зонування є відокремлення замлекористування, яке вважається неприйнятним. Утім, на практиці зонування використовується як дозвільна система для запобігання шкоди від нового розвитку території для мешканців і компаній, що вже існують. Зонування зазвичай здійснює місцева влада – округи та муніципалітети, хоча схему зонування за допомогою закону про уможливлення зонування визначає штат. Федеральні землі не підлягають контролю з боку штатів. Зонування може включати регулювання видів діяльності, які прийнятні на певних ділянках (відкриті простори, житлова, сільськогосподарська, комерційна чи індустріальна), щільності, із якою можна виконувати цю активність (він будинків низької щільності, як хати для однієї сім’ї, до високої щільності, як висотні багатоквартирні будинки), щодо висоти будівель, простору, яку можуть займати структури, розміщення будівель на ділянці, пропорцій типів простору на ділянці (наприклад, скільки має займати газон і скільки забетоновано), та скільки місць для паркування має бути забезпечено. Деякі комерційні зони визначають, які типи продуктів можуть продаватись у конкретних крамницях. Hernandez v. City of Hanford, 41 Cal. 4th 279 (2007) (upholding constitutionality of zoning ordinance regulating which types of stores in which zones may sell furniture in the city of Hanford, California).

Більшість систем зонування мають процедуру для надання права на винятки – зазвичай через труднощі у зв’язку з особливою природою відповідної нерухомості. Втім, більшість законів про зонування забороняють місцевій владі, що ним займається, займатися точковим зонуванням – оскільки це підірве саму мету схеми зонуванняEves

Зведення законів про зонування відрізняються за юрисдикцією. Наприклад, житлові зони може бути позначено як R1 (від residential – житловий) для окремих будинків, R2 для будинків на дві сім’ї, R3 для багатоквартирних будинків. Ще один приклад – R60 може позначати мінімальну ділянку в 60 тисяч квадратних футів (близько 50 соток) для одного будинку, а R30 означатиме вдвічі менші ділянки.

Конституційні виклики Були великі судові позови проти правил зонування. У 1926 році Верховний Суд США підтримав конституційність права штатів на зонування, обов’язкове для дотримання власниками земельних ділянок. Це була справа “Евклід, штат Огайо проти Ambler Realty Co.”. Селище зонувало ділянку землі, якою володіла компанія Ambler Realty, як житловий район. Компанія стверджувала, що вона втратить гроші, бо інакше її землю можна було б здати в оренду промисловим користувачам і отримати значно більше грошей, ніж при здачі як житлової ділянки. Селище Евклід перемогло, і було встановлено прецедент на користь місцевого запровадження законів про зонування. У своєму рішенні Верховний Суд прийняв аргументи захисників зонування, що воно відповідало двом суттєвим потребам. По-перше, зонування є покращенням закону про незавдання клопоту іншим – адже воно передбачає, що певні типи землекористування є несумісні з іншими типами користування у конкретному районі. Інший аргумент – що зонування є необхідним інструментом у міському плануванні. Випадок селища Евклід був “лицьовим” запереченням, тобто було поставлено під питання конституційність усієї схеми регулювання за будь-яких обставин. Верховний Суд США виправдав такі регулювання, ствердивши, що спільнота має право застосовувати розумні закони для того, щоб не допустити свиню в їдальню, навіть якщо спині й не заборонено перебувати на території спільноти в цілому. Від часів випадку селища Евклід, більше не існувало лицьових викликів загальній схемі. До кінця 1920-х років більша частина країни розробила ряд регуляторних актів про районування, що відповідали потребам місцевості.

Збір Починаючи з 1987 року, Верховний Суд США у кількох випадках виніс присуди проти регулювання землекористування, визнавши такі регулювання збором, який вимагає справедливої компенсації відповідно до П’ятої поправки до Конституції. У випадку “Англійська євангелічна лютеранська церква проти округу Лос-Анжелес” було визначено, що навіть тимчасовий збір може вимагати компенсації. У випадку “Ноллан проти Комісії з узбережжя Каліфорнії” було визначено, що вимоги на дозвіл на будівництво, які не відповідають авторизованим цілям Комісії з узбережжя, вимагають компенсації. Випадок “Лукас проти Ради з узбережжя Південної Каліфорнії” визначив, що численні побоювання щодо стану довкілля – недостатні, щоб заборонити забудову, не надавши компенсації. Випадок “Долан проти міста Тайгард” визначив, що умови дозволу повинні більш-менш відповідати впливу запропонованої забудови. Втім, перемоги землевласників переважно було обмежено Верховним Судом США, хоча й слід мати на увазі вищу силу рішень цього суду. Кожне рішення на користь землевласників ґрунтується на фактах конкретного випадку, так що рішення про регуляторний збір, прийняте на користь землевласника, є не більш ніж міражем землевласників. Навіть тенденція у Верховному Суді США зараз, мабуть, змінилася на протилежну – після присуду 2002 року щодо випадку “Рада збереження Тахое-Сьєрра проти Регіонального агентства з планування Тахое”. Суддя Сандра Дей о’Коннор, яка раніше виступила на користь землевласника, приводячи рахунок голосів до 5-4, тепер стала на інший бік на користь уряду, який відклав забудову на понад 20 років через те, що сам уряд сумнівався щодо висловленого занепокоєння щодо якості води в озері Тахое.

Рівний захист Окремі закони про зонування у деяких інших випадках у США було скасовано, коли було визнано, що закони не застосовувалися рівно щодо всіх (порушували право на рівний захист), або було визначено, що вони порушують право на вільне висловлення позиції. У передмісті Атланти, місті Росвелл, штат Джорджія, було скасовано в суді постанову, що забороняла білборди – саме на цій підставі. Тепер місто Росвелл, штат Джорджія запровадило новий припис щодо знаків, який регулює написи на білбордах виключно на основі розмірів і естетики, а не на основі тлумачення їхнього змісту.

Релігійні практики В інших випадках, релігійні організації намагались обійти закони про зонування на основі Акту 1993 року про релігійну свободу. Зрештою Верховний Суд виніс присуд проти конституційності застосування цього акту у випадку “Місто Берно проти Флорес 521 (1997 рік). Втім, у 2000 році Конгрес США ввів у силу Акт про релігійне землекористування та користування юридичними особами, намагаючись виправити проблеми з конституційністю попереднього акту. У 2005 році у випадку “Каттер проти Вілкінсона” Верховний Суд США визначив, що новий акт відповідає конституції при застосуванні до юридичних осіб, але ще не вирішено питання про його конституційність при застосуванні до релігійного землекористування.

Типи Законодавство про зонування змінювалось із роками слідом за зміном теорії міського планування, політичних пріоритетів і законодавчих обмежень.Holm, Ivar (2006). Ideas and Beliefs in Architecture and Industrial design: How attitudes, orientations, and underlying assumptions shape the built environment. Oslo School of Architecture and Design. ISBN 82-547-0174-1. Різні підходи до зонування можна поділити на чотири широкі категорії: евклідівське зонування, зонування за досягненням, зонування як стимул, а також на основі дизайну. Евклідівське Конвенційне

Назване за типом законодавства про зонування, прийнятого в місті Евклід, штат Огайо. Наразі законодавство про зонування евклідівського типу домінують у США, воно широко використовується як у маленьких містечках, так і в великих містах.

Стандартне евклідівське

Також відомо як зонування за “будівельними кварталами”. Його характеризує розподіл землекористування за окремими географічними районами – встановлення різних обмежень на величину забудови, яка дозволена на ділянка в межах кожного типу району. Типові райони за видом землекористування при евклідівському зонуванні: житлове (для однієї родини), житлове (для багатьох родин), комерційне, промислове. Зазвичай користування всередині кожного району детально прописане для виключення інших типів використання. Скажімо, в житлових кварталах не дозволено комерційне чи промислове землекористування.