En France, la réhabilitation de l'habitat insalubre correspond aux opérations urbanistiques d'aménagement du territoire ayant pour objet de réduire l’insalubrité de certains espaces urbanisés sans procéder à leur démolition.
L'emploi du terme de réhabilitation en matière d'intervention sur les ensembles urbains existants est relativement récent mais l'intérêt pour la question de l'insalubrité remonte à la fin du et au début du avec le problème des zones marécageuses qui se développaient autour des ensembles urbains.
À la fin de la Seconde Guerre mondiale, l’habitat en France est très dégradé. Du fait de l’accroissement démographique et de l'exode rural, les besoins en logements deviennent considérables dans les villes, et les grands ensembles se développent.
Ce n’est qu’à partir des années 1970 qu’un courant d’opinions s’est développé en faveur de la réhabilitation urbaine et en réaction à la démolition des quartiers insalubres des centres-villes.
Depuis le début des années 1980, la réhabilitation constitue en France un élément fondamental de la politique du logement dont les répercussions sont importantes au niveau urbanistique économique et social et la lutte contre les marchands de sommeil devenu un enjeu national.
Éléments de définition Les termes de taudis, habitat insalubre, habitat indigne et habitat indécent sont des notions qui renvoient à une même réalité : le mauvais logement (logements surpeuplés et sans confort minimumYankel Fijalkow, Taudis, habitat insalubre, logement indigne, évolution et enjeux des stratégies de désignation, les mots de la stigmatisation, 2006).
L'utilisation distincte de ces terminaisons varie non seulement en fonction du domaine d'étude, mais également de la période durant laquelle il est analysé. En réalité, on assiste à une rationalisation progressive du vocabulaire qui s'est voulu beaucoup plus scientifique, influencée par les penseurs du courant hygiéniste du .
L'habitation insalubre se réfère, dès la loi de 1850, aux logements . Cette loi englobe ainsi l'insalubrité inhérente à l'habitation (défaut de logement, absence de réseaux d'assainissement et d'approvisionnement en eaux, surpeuplement) et l'insalubrité extérieure et permanente (insalubrité du fait de l'espace urbain où est située l'habitation).
Néanmoins, le logement insalubre en 2012 n'est pas celui du . Les critères d'insalubrité d'un logement fluctuent en fonction de l'introduction de l'idée de « confort » de l'habitat qui est une notion plus vaste et plus variable. De l'analyse de l'habitabilité du logement en 1853Ordonnance de Police du relative à la salubrité des habitationsabsence d'eau, d'aération et de lumière) et du bâtit en 1871 (Paul Juillerat et André Levy-Dorville, Note sur l'organisation et le fonctionnement du bureau de l'assainissement et de l'habitation), on est passé à celle de l'absence d'un confort minimal au sein du logement.
À titre d’exemple le règlement sanitaire de Paris de 1904 fixait à , ce qui reste la norme en 2012Dossier Indignité de l’insalubrité, Diagonal, , 2006. Pour autant, la fixation d'une surface minimale n'a pas résolu le problème du surpeuplement des logements car en 1948, 45 % de la population vivait dans des logements surpeuplés.
D'autres éléments s'ajoutent à la définition du « confort rudimentaire » de l'habitat tels que le fait de disposer d'une douche ou d’une baignoire, de WC intérieurs et d'eau courante. Les chiffres de l'après Seconde Guerre mondiale sont frappants. À cette époque près de 90 % de la population ne dispose pas de salle d'eau (douche et/ou baignoire), 80 % de la population manquent également de sanitaires, 48 % d'eau courante. Ces critères subsistent jusqu'en 1970 où la proportion de logement sans salles d’eau reste importante et continue de grever le marché du logement.
Avec le renouvellement du parc de l'habitat entamé dès 1970, l'expression de logement insalubre tend à être supplantée progressivement par l'idée de dignité dans le logement. L'expression « habitat indigne », beaucoup plus fédératrice, regroupe les critères du confort minimal et englobe aussi la dimension sanitaire du logement (préservation de la santé des habitants du fait des maladies qui peuvent se développer en cas d'insalubrité du logement comme le risque d’intoxication au plomb) tout en y introduisant une forte valeur morale.
En 2006, l'Agence nationale de l'habitat (Anah) souligne que l'insalubrité des logements touche tout le territoire français mais isole globalement trois zones géographiques où l'habitat insalubre est détecté. Ce sont des zones où la tension du marché immobilier est telle, que les populations les plus pauvres louent des taudis (en région parisienne et dans le Sud de la France), d’autres par les zones où au contraire il y a une paralysie du marché de l'immobilier du fait de la réticence des propriétaires d'investir dans des logements qui s’avéreraient non rentables) et enfin les zones rurales au sein desquelles il y a une forte présence de bâtiments anciens dont les propriétaires sont souvent pauvres et âgésL’habitat indigne, Cahiers de l'Anah, , mars 2006.
Le parc immobilier rural est lourdement touché par l'insalubrité. Ce dernier est beaucoup plus ancien que le parc immobilier urbain. Les habitations individuelles isolées y sont plus nombreuses et la précarité des retraites y est importante.
Malgré la difficulté de détection, on estimait dénombrer en France en 2006 entre et insalubres. étaient dépourvus de salle de bain, de toilettes ou de chauffage, parmi lesquels étaient jugés très inconfortables (logements où il manquerait deux des trois éléments de confort minimal). En 2015, l'estimation est de de logements insalubres en France, soit 10 % du parc de logement français présentant au moins trois défauts majeurs, tels une mauvaise isolation thermique, des infiltrations d'eau, une installation électrique dégradée ou des signes d'humidité sur les murs..
À cette difficile identification des logements dits insalubres, s'ajoute celle des différentes qualifications dont peut faire l'objet ledit logement. Ainsi, une habitation peut être qualifiée d'indécente sans pour autant relever de l'insalubritéDossier de la journée du Pôle national de lutte contre l’habitat indigne, 12 septembre 2006, Paris. On distingue ainsi le logement inconfortable ou indécent du logement insalubre.
L'habitat insalubre est une notion mouvante dont l'identification est rendue délicate de par l'utilisation de termes disparates, qui tantôt renvoient à une définition technique du logement insalubre, tantôt lui attribue une dimension morale, incorporée progressivement au sein des politiques publiques de lutte contre l'insalubrité de l'habitat.
Historique
La problématique du mal logement a toujours été présente dans les sociétés pré-industrielles du . Conséquence de la révolution industrielle, la croissance démographique, l'exode rural dans les centres urbains, le développement d'un prolétariat livré aux fluctuations de l'économie de marché libérale, la pénurie de logements qui s'ensuit, parce qu'ils menacent l'ordre établi, mènent à une réflexion qui naît dans les classes supérieures, entourant le logement populaire et plus largement la villeMarcel Smets, L'Avènement de la cité-jardin en Belgique. Histoire de l'habitat social en Belgique de 1830 à 1930, Bruxelles, Mardaga, 1977.
La classe ouvrière importante est pauvre et son logement montre un grand dénuement. Absence d'entretien des maisons en général, pas d'eau dans le logement (au début du encore, il n'y a souvent qu'un poste d'eau dans la cour, elle était parfois sur le palier); L'évacuation des eaux ménagères se faisait par des cuvettes situées sur les paliers - ce qu'on appelait les « plombs » - et qui répandaient en permanence une odeur épouvantable. Les excréments tombaient dans une fosse fixe parfois en mauvais état et vidangée le moins souvent possible; l'absence d'eau courante dans les lieux d'aisance, situés aussi sur les paliers, les rendait souvent immondes, quels que soient les soins apportés pour les garder propres (Après 1900, le tout-à-l'égout sera une grande amélioration). Autre source de nuisance, les ambiances industrielles polluées dans lesquelles se trouvaient ces logements imposaient de laisser les fenêtres fermées à longueur d'année. Aux alentours de 1890, dans un faubourg ouvrier de la périphérie de Paris, le logement courant, situé la plupart du temps dans une maison basse — deux ou trois étages au maximum, souvent sur cour — était composé soit de deux pièces - une pièce principale et une cuisine - soit de trois pièces - deux pièces principales et une cuisine. Les surfaces moyennes tournaient autour de dans le premier cas, de dans le second. D'ailleurs la pièce unique, sans rien d'autre, souvent présentée comme le mode de logement universel des ouvriers parisiens, existait, mais restait minoritaire. Les garnis, c'est-à-dire des locaux garnis de meubles, formaient un secteur important puis- qu'en 1911 par exemple, il représentait plus de 11% de l'ensemble des logements parisiens, hébergeant quelque 165 000 personnes, près de 6% de la population de la capitale Faure Alain. Comment se logeait le peuple parisien à la Belle Époque?. In: Vingtième Siècle, revue d'histoire, n°64, octobre-décembre 1999. Villes en crise ? pp. 41-52. lire en ligne.
Début les auteurs des topographies médicales avaient déjà été frappés par l'étiolement des habitants des grandes villes, qu'ils avaient attribué à différents facteurs environnementaux dont le manque d'air et de lumière. Puis, à partir des années 1820, à une époque où les maisons s'élevaient de plus en plus en hauteur en raison du nombre croissant des habitants et où ces mêmes maisons devenaient le domicile de plus en plus d'indigents, les médecins et ceux qui s'appelleraient plus tard les hygiénistes, comme Louis René Villermé commencèrent à se préoccuper de la mauvaise influence des logements dits «insalubres ». La France avait été récemment frappée par la deuxième et troisième pandémie de choléra, en 1832 et en 1849 (Celle de 1832 décime près de 2,5 % de la population française). Dès 1832 les classes aisées commençaient à craindre ces soi-disant foyers d'infection des indigents, car selon les théories médicales régnantes constituant l'hygiénisme, la théorie des miasmes, l'infection de l'air était considérée comme l'un des plus dangereux facteurs de propagation du choléra, une infection résultant entre autres choses du pourrissement des immondices de toutes sortes dont les taudis des pauvres seraient rempliKalff Elsbeth. La sensibilisation à l'hygiène : Paris 1850-1880, la loi sur les logements insalubres. In: Les Annales de la recherche urbaine, N°33, 1987. La ville et ses logements. pp. 97-104 lire en ligne. La Deuxième République invente donc le logement insalubreFlorence Bourillon, « La loi du 13 avril 1850 ou lorsque la Seconde République invente le logement insalubre », Revue d'histoire du XIXe siècle [En ligne], 20/21 | 2000, mis en ligne le 06 décembre 2016, consulté le 04 juin 2018. URL : lire en ligne ; DOI : 10.4000/rh19.212 .
En 1832 de grands noms tels que le docteur Claude Lachaise, corrèlent l'étroitesse des rues et l'entassement des ménages à la mortalité, tandis qu'en 1838, le docteur Pierre Adolphe Piorry souligne le besoin d'établir .
La première loi française sur le logement insalubre date du et établit d'une part les premiers critères du logement insalubre (). Cette loi reste cependant simplement et charge les conseils municipaux de définir les mesures d'assainissement des logements.