Le bail commercial étudié en cet article, concerne exclusivement celui qui a été conclu ou renouvelé depuis le , suivant décret d'application du répertorié sous Identifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI).

En droit des baux commerciaux, le paiement du loyer aux termes convenus est une obligation substantielle et constitutive de l'existence même de cet acte à titre onéreux. En sus du loyer, le preneur devra procéder aux règlements des taxes (taxe sur la valeur ajoutée) et des charges mais aux conditions cumulatives, que le bail commercial respecte scrupuleusement les textes (liste limitative) et qu'une clause expresse de transfert figure dans ledit bail, eu égard à la maxime juridique : interpretatio cessat in claris.

Depuis le , en matière civile, le recours à un Avocat est obligatoire pour l'ensemble des questions relatives aux baux commerciaux (de même pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé).

Obligation de payer le loyer

Loyer initial de base

Détermination Le loyer est librement fixé entre les parties et un loyer surévalué ne pourra pas faire l'objet d'une réduction, exception faite d'une fixation à la valeur locative en période triennale ou nonnénale. Le prix doit être réel et ne peut être ni vil, ni dérisoire ; à défaut, l'acte pourrait être requalifié en prêt à usage ou en donation. L'absence de prix, en référence à l'article du code civil, révèle à elle seule, l'absence du bail.

A titre d'exemples L'usufruitier ne peut consentir à la société locataire, sans l'accord des nues-propriétaires, une réduction de la moitié du montant du loyer ; faute de cela, l'avenant au contrat de bail sera déclaré nul.

Modalités de paiement Le principe est aussi la liberté contractuelle quant aux périodes (mois, trimestre, année), aux termes (échus ou à échoir), au règlement (chèque, virement, espèces) ; toutefois sur cette dernière question, il y a lieu de respecter l'article du code monétaire et financierUn paiement par chèque ou virement au-dessus de 3.000 euros est obligatoire.. L'absence de conditions contractuelles ou dans l'hypothèse d'un bail verbal, il conviendra de se reporter aux usages locaux.

Le loyer est en principe quérableCe qui signifie que le loyer payable au domicile du preneur., et non portable.

Abandon de loyers Lorsque le loyer stipulé au bail est anormalement faible, l'administration est fondée à réintégrer aux revenus imposables du bailleur la différence entre le montant du loyer normalPrix moyen déterminé d'après la valeur locative des locaux loués en comparaison d'autres références semblables. et le loyer stipulé, si aucune circonstance ne justifie cette renonciation à recettes, même ils ont été consentis au locataire en difficultés financières, sauf justificationLaquelle peut résulter de l'existence de contreparties suffisantes ou en de l'impossibilité de louer au prix normal..

Lors d'un contrôle fiscal, l’administration fiscale a estimé que cet abandon récurrentPendant plusieurs années. de loyers ne relevait pas d’une gestion commerciale normale en ce qu’il ne servait pas l’intérêt de l’exploitation. Ainsi, pour le Conseil d’état, le coût d’une éventuelle procédure d’expulsion et les difficultés à retrouver un nouveau locataire ne sauraient justifier des contreparties valables permettant une telle concessionConseil d'État, - chambres réunies, 12 octobre 2018, 405256.

Dépôt de garantie Il résulte des textesCe dépôt n'est pas visé par le Code civil et n'est mentionné que par l'article L.145-40 du Code de commerce mais surtout de l'usage que le bailleur peut exiger du locataire, au moment de la conclusion du bail, le versement d'une somme d'argent destinée à garantir la bonne exécution par le preneur de l'ensemble de ses obligations. Les parties restent libres de fixer le dépôt de garantie mais l'usage en limite le montant à deux termes de loyers ; cela résulte certes d'un usage, mais surtout du fait qu'au-delà de ce seuil, les sommes versées d'avance portent obligatoirement intérêt au profit du locataire.

Il s'agit de l'application de l'article du code de commerce : .

Ce texte est classé par l'article , comme étant un texte d'ordre public.

Loyer indirect Il s'agit de dépenses incombant par nature au propriétaire mais mises, par une clause du bail, à la charge du locataire. Ce transfert entraine une taxation au titre de suppléments de loyers qui sont imposables et doivent donc être compris dans les revenus bruts fonciers du bailleur. Il s'agit principalement, du fait de la limite légale audit transfert par le jeu de l'article du code de commerce, de la taxe foncière, de la taxe sur les ordures ménagères et de certains travaux.

Loyer en nature La question se pose toujours de la distinction du prêt à usage et du contrat de location. Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que la qualification de bail doit être retenue dès lors que l'occupation a été consentie en contrepartie d'un loyer en nature consistant en l'exécution de travaux importants, à la différence du prêt qui est essentiellement gratuit.

Pas-de-porte ou droit d'entrée

Aspects juridiques Le droit d’entrée est une somme versée au bailleur par le locataire entrant dans les locaux en vue d’obtenir la jouissance d’un immeuble et de bénéficier des garanties légales qui y sont attachées. La perspective de conclusion d’un bail statutaire avec versement d’un droit d’entrée (ou pas-de-porte) nécessite au préalable de déterminer, selon les usages, le montant financier de ce droit.

Le versement de ce droit aura des conséquences juridiques, selon sa qualification, sur le versement ou non d'intérêts, sur la révision du loyer et sur la fixation du loyer en renouvellement, en ce qui concerne la détermination de la valeur locative.

Il appartient donc aux parties de qualifier la nature juridique de ce droit, à défaut il reviendra aux magistrats de rechercher la commune intention des parties. La cour de cassation exercera toutefois son contrôle de droit sur cette appréciation souveraineAfin de vérifier que l'intention des parties, clairement exprimée (interpretatio cessat in claris), n'a pas été dénaturée par les juges du fond..

Aspects fiscaux Le droit d’entrée perçu par le bailleur doit être en principe regardé comme un supplément de loyer constituant un revenu foncier assimilable à des loyers et, comme tel, imposable au titre de l’année au cours de laquelle il a été perçu, sauf circonstances particulièresCour Administrative d'Appel de Marseille, 24 mars 2016, RG N° 14MA02409 .

Ledit supplément de loyer constitue, avec le loyer lui-même, la contrepartie d'une opération unique de location, et est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée au même titre que celui-ci, et non comme une indemnité destinée à dédommager le bailleur d'un préjudice résultant de la dépréciation de son patrimoine.

La seule circonstance que le bail commercial se traduise pour le preneur par la création d'un élément d'actif nouveau, compte tenu du droit au renouvellement du bail que celui-ci acquiert, ne suffit pas pour caractériser une telle dépréciation.

Aspects comptables Ce droit d’entréeIl constitue un élément incorporel de l’actif immobilisé ne peut faire l’objet d’une dotation annuelle à un compte d’amortissements que s’il est normalement prévisible, dès sa création ou son acquisition ; seule une provision peut donc être constituée à la clôture de chaque exercice, comme pour tout autre élément d’actif (pour dépréciation correspondant à la différence entre la valeur comptable de l’élément d’actif et sa valeur probable de réalisation)Conseil d’État, 15 avril 2016, RG 375796.

Loyer révisé

Exception légale provisoire - mesure d'urgence pour protection du pouvoir d'achat La loi n°2022-1158 du limite à 3,5% l’augmentation des loyers des baux commerciaux entre le et le mais ce plafonnement n’est pas applicable à tous les locataires en vertu d’un bail commercial ou d’un bail dérogatoire.

Sont exclus de ce plafonnement :

les indexations basées sur l’ILAT ou l’ICC Les entreprises de plus de 250 personnes OU faisant plus de 50 M € de CA le sociétés appartenant à un groupe au sens de l’annexe I au règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du

Clause d'échelle mobile Le choix des indices se fait en fonction du secteur d'activitéArticle D.112-2 Code monétaire et financier.

Indice ICC L'ICC est supprimé depuis 2014 sauf pour les clauses d'échelle mobileToutefois, au moment de la révision triennale ou nonnénale, seuls les indices ILC et ILAT trouveront à s'appliquer..

Le caractère inadapté d'un tel indice d'indexation a été constaté par le législateur, puisqu'il conduisait à une augmentation du montant des loyers sans commune mesure avec la valeur locative. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel, les loyers commerciaux sont indexés soit sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) soit sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Indice ILC L'indice des loyers commerciaux (ILC) -base 100 au 1er trimestre 2008- concerne uniquement les locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM)..

Un décret 2022-357 du JO 15 texte n° 9 a modifié la méthode de calcul de l'ILC ; L'indice du chiffre d'affaires dans le commerce de détail (ICAVaCD), qui était jusqu'à présent une composante de l'indice, n'entre plus dans la formule de calculCette nouvelle formule de calcul s'applique à compter de la publication de l'indice du mois de mars 2022.Le fait d'intégrer l’ensemble du chiffre d’affaires du secteur, y compris celui réalisé en ligne (e-commerce) constituait une hausse des loyers sans justification économique ; en effet, la progression continue des ventes par internet représente environ 100 % de hausse entre 2014 et 2021..

L'ILC, dont la base 100 correspond au 1er trimestre 2008, est désormais composé de 2 indices pondérés : l'indice des prix à la consommation ((IPCL) : 75 %) ; l'indice du coût de la construction (ICC) : 25 %).

Indice ILAT L'indice des loyers des activités tertiaires. (ILAT), instauré en 2011, peut s'appliquer au bail qui concerne : les activités libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple) ; la location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales) ; les entrepôts logistiques ; ainsi que pour les activités industrielles exercées par les entreprises de manufacture, de commission, de transport par terre ou par eau.

L'ILAT, dont la base 100 correspond au 1er trimestre 2010, est composé de 3 indices pondérés : l'indice des prix à la consommation (pour 50 %) ; l'indice du coût de la construction (pour 25 %) ; l'évolution du produit intérieur brut en valeur (pour 25 %).

Révision triennale La demande de révision, qui peut être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offertArticle R.145-20 al.1 Code de commerce.

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouveléArticle L.145-38 al. 1 et al. 2 Code de commerce. Puis, de nouvelles demandes pourront être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix du loyer est applicable, étant précisé que la demande n'a pas d'effet rétroactif.

A titre d'exemples Aucune demande de révision ne peut être formée lorsque l'expiration de la période de trois ans tombe l'année où le bail est renouvelé puisque dans ce cas, le prix du bail est fixé à la valeur locative de renouvellement ; La demande de révision triennale du loyer doit été formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée.

Loyer binaire ou clause recettes