Une résidence fermée (appelée parfois résidence sécurisée, quartier fermé ou voie privée fermée) est un ensemble immobilier sécurisé auquel le grand public ne peut accéder. L’objectif est en général de garantir plus de sécurité et de tranquillité aux résidents et est également un argument de vente important pour des logements haut de gamme ou familiaux.
Ce type de résidence compte des immeubles d'habitation ou des maisons dont l'ensemble est isolé de l'espace public environnant par des dispositifs techniques ou humains prévus à cet effet . Les habitants de ces ensembles clôturés et dont l’entrée est souvent contrôlée sont fréquemment organisés en une communauté de fait qui finance ces équipements et établit les critères selon lesquels sera octroyé un accès à cet espace.
Certaines résidences fermées sont pourvues d'équipements partagés entre leurs membres, comme des espaces de promenade ou des installations sportives.
En Amérique du Nord, ces voies privées fermées sont appelées . Leur existence et leur impact, en termes de capital social à l'extérieur et à l'intérieur de chacune, ont été étudiés par plusieurs sociologues..
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Cas particulier : les gated communities Une est une résidence fermée en Amérique du Nord anglophone. La législation locale définit leur statut légal.
Une association des propriétaires, appelée en anglais « Home Owner Association » (HOA) régit et administre la . Ses membres sont élus chaque année par ses propriétaires habitants. À la création d'une communauté fermée est établi un document qui donne la définition statutaire et gestionnaire de la copropriété sécurisée, et son règlement intérieur : le « Covenants, Conditions and Restrictions » ou « Engagements, conditions et restrictions ».
Ces documents peuvent évoluer par la suite, lors de votes des copropriétaires, mais dans des conditions différentes. Par exemple, si l'Association des propriétaires choisit par le vote d'instaurer une nouvelle règle définissant un pourcentage maximum de locataires dans la communauté, les élus peuvent annuler cette règle de leur simple fait. Par contre, si cette règle est inscrite dans les « Engagements, conditions et restrictions », les élus n'ont pas le pouvoir de changer cette règle à eux seuls ; il faut que 70 % des propriétaires de la communauté votent en faveur d'une telle modification des « Engagements, conditions et restrictions ». Ce genre de règle rend complexe la gestion des communautés fermées de grande taille, le quorum des 70 % devenant difficile à atteindre.
Avoir une résidence dans une communauté fermée est considéré par la loi américaine comme une « » (en anglais : ) sur le titre de propriété. Ceci implique par exemple que, lors d'une procédure intentée lorsque le propriétaire arrête de payer les frais d’association, la saisie sur son bien immobilier qui en découle intègre ce « lien financier » ; la saisie du bien ne libère donc pas le bien de son intégration à la communauté fermée.. Les détails sont donnés ci-dessous (#États-Unis, #Canada).
Histoire générale des quartiers fermés Origines Les premiers exemples de résidences fermées se situent en Europe. En France, dès 1840, la révolution industrielle et le développement des chemins de fer ont permis l'apparition de faubourgs résidentiels et de rues privées revêtant les mêmes traits qu'aux États-Unis. Ces espaces reprennent l'image du pavillon de chasse ou des lotissements de luxe tout en étant construits dans les bois, parcs ou châteaux. Un des premiers exemples de résidence fermée en France est le parc Montretout créé en 1832 à Saint-Cloud qui reprend les critères d'exclusion et de fermeture mais pas nécessairement de sécurité. La forme la plus aboutie dans Paris intra-muros reste la villa Montmorency dans le de Paris près de la porte d'Auteuil dont la création remonte à 1853Stéphane Degoutin, Petite histoire illustrée de la ville privée, Urbanisme (juillet/août 2004)..
Aux États-Unis, est certainement la première résidence fermée du pays. Dotée d'une police privée depuis 1854, elle s'ancre dans l'imaginaire de la romantique et utopique, inspirée de l'architecture européenne. Le concept est repris pour la communauté planifiée de Riverside en 1868. Ces résidences se caractérisent par un réseau viaire de forme curvilinéaire (idéal pastoral), par une gouvernance privée des espaces collectifs (un parc central non loti est géré par un comité), par un règlement de copropriété contraignant interdisant les activités commerciale ou industrielle et enfin par une enclosure signalée par un panneau à l'entrée de la résidence. Là naît le principe de la résidence fermée contemporaine, peu dense et valorisant les espaces verts, maintenant réglementairement une homogénéité architecturale, et cela au bénéfice exclusif de ses résidents. Cette histoire est aussi à lier à celle des règlements de copropriété et des associations résidentielles, notamment au niveau des restrictions d'accès, comme le Leicester Square de Londres, où ne pouvaient circuler à partir de 1743 que les seuls riverains en contrepartie d'une taxe, afin de financer son entretien. À New York, Gramercy Park l'imite en 1831 ; il s'agit de la première association résidentielle du paysRenaud Le Goix, « Les gated communities aux États-Unis et en France : une innovation dans le développement périurbain ? », Hérodote n°122, 2006/3, p. 107-137..
Développement Au début du , les résidences fermées se développent aux États-Unis, par exemple le de Kansas City. Leurs règlements limitent le nombre et le type de nouvelles constructions autorisées. Soutenues par les autorités, elles favorisent la séparation ethnique des habitants. En 1948, l'exclusion ethnique devient illégale, si bien que les critères peuvent désormais porter sur l'âge (comme à Sun City, communauté de retraités dans l'Arizona) ou sur l'adhésion à un club de golf, les administrateurs pouvant sélectionner de façon discrétionnaire les candidatures, favorisant l'homogénéité sociale des résidents. Les barrières situées aux limites des lotissements permettent de protéger la tranquillité des résidents aisés et de favoriser un idéal communautaire exclusif. Elles matérialisent la réunion d'un groupe autour de la jouissance commune d'un site et de services (parcs, tennis, piscine) financés et contrôlés en commun, permettant d'éviter la dégradation de la valeur immobilière de la résidence par des personnes venues de l'extérieur. Tout cela favorise une plus-value sociale et un sentiment d'appartenance communautaire selon des critères qui peuvent varier, mais malgré tout centrées autour de ce que le géographe Renaud Le Goix définit comme . Ces principes sont repris dès la première moitié du siècle dans les quartiers résidentiels périurbains. Les gated communities, rares à leurs débuts, deviennent courantes dans les années 1960-1970, .
Au milieu du , de nouveaux quartiers privés font leur apparition aux États-Unis. Sous le nom de , il s'agit d'une forme modernisée, mettant en avant les méthodes de sécurisation, la recherche de l'entre-soi et une certaine autonomie vis-à-vis de la politique locale en ce qui concerne la gestion du quartier. Ainsi, certaines ont pratiquement fait sécession avec leurs municipalités, créant une sorte de ville privée, officiellement afin de fournir de à leurs résidents, officieusement pour se soustraire aux exigences du vivre ensemble. De l'autre côté du rideau de fer, des démarches similaires sont entreprises, mais cette fois-ci afin d'offrir des avantages à la nomenklatura.
Dans les années 1940-1950, la croissance des résidences privées croît au rythme de la périurbanisation caractéristique de l'après-guerre. Leur nombre augmente encore plus dans les années 1960-1970, lorsque l'idéal de lotissements dotés d'équipements de loisirs se diffuse amplement. Depuis les années 1970, devenus des biens de consommation courants, leur accroissement se ralentit mais reste différencié selon les espaces. Ainsi, au début des années 2000, il reste très important dans le comté de Riverside et dans la région de Palm Springs en Californie, représentant entre 23 % et 50 % du marché.
À la fin du et dans un mouvement inverse, les communautés fermées ont été réimportées des États-Unis vers l'Europe et les pays anglo-saxons. En France, les premiers exemples de quartiers privés (nouveaux donc, par rapport aux résidences privées héritées du ) sont apparus au cours des années 1990Christophe Guilluy, Fractures françaises, Champs essais, 2013, page 142., en lien avec la hausse du sentiment d'insécurité ; on en trouve par exemple à Toulouse et Cannes mais aussi au Royaume-Uni et dans d'autres pays d'Europe. À cette même époque, des résidences surveillées apparaissent dans les pays en voie de développement, avec la volonté de mettre « à l'abri des pauvres » les riches et les membres de la classe moyenne nouvellement constituée. La dimension sécuritaire est donc récente par rapport à l'histoire séculaire des résidences fermées.
Depuis les années 1990, les communautés fermées émergent de plus en plus dans l’espace périurbain des villes des pays en voie de développement, généralement au sein du front d'urbanisation, là ou l’urbanisation s’est produite le plus récemment.
Leur diffusion actuelle s’explique, entre autres, par des partenariats explicites ou implicites entre lotisseurs et autorités locales. Ces dernières peuvent bénéficier de nouveaux contribuables locaux sans réaliser aucun investissement en infrastructure, nécessaire pour satisfaire l’étalement urbain.. Les promoteurs sont enclins à promouvoir ces produits puisque la demande existe, et les autorités politiques les soutiennent car ces résidences sont considérées comme avantageuses d'un point de vue financier et pour le développement métropolitain, en dépit du risque de fragmentation sociale qu'elles impliquent.
Ces espaces sont souvent perçus comme des « ghettos » pour riches, des espaces qui (J. Borja). et donc la diversité. L’usage de la notion de ghetto pour caractériser les quartiers fermés, ou encore n’importe quel type de lotissement destiné à des classes aisées en espace périurbain, est néanmoins souvent critiqué. Si tous les ghettos sont effectivement ségrégués, toutes les zones ségréguées ne sont pas forcément des ghettos. Un ghetto serait, en effet, un espace d’enfermement subi et non pas choisi., à la différence de ces types d’espaces résidentiels.
La création de résidences fermées dans un souci de se prémunir contre l'insécurité peut conduire à reporter les problèmes sur les quartiers limitrophes qui à leur tour, par effet tache d'huile, se ferment ou se dotent de caractéristiques sécuritaires similaires.
Résidences fermées selon les pays
vignette|Résidence fermée dans la périphérie d'Oran. Dans les années 1990, le climat d'insécurité était à l'origine de l'essor des communautés fermées dans les communes de la périphérie d'Alger. La crise du logement et les importants programmes des promoteurs immobiliers sont à l'origine de leur évolution notable et de leur propagation vers d'autres wilayas de l'Algérie. De nos jours, il ne s'agit plus simplement d'une quête de sécurité mais aussi d'une quête de luxe et de prestige pour confirmer sa réussite et son statut social. Ces résidences accentuent la fragmentation spatiale et renforcent la ségrégation urbaine..
Pendant la République démocratique allemande, les élites politiques du pays vivaient dans des zones résidentielles fermées, dans la rue berlinoise de Majakowskiring puis au Waldsiedlung, à de la capitale.