Une expulsion d'immeuble est, en procédure civile helvétique, l'ensemble des mesures et procédures mises en place qui permettent au propriétaire d'obtenir la restitution d'un bien immeuble occupé par un locataire, ou par des occupants sans titre (squatteurs).

Conditions préalables à l'expulsion (résiliation du bail)

La base de tout le dispositif est le contrat de bail en Suisse, régi par le code des obligations. D'une manière générale, le non-respect d'une condition contractuelle établie dans le bailArticle 257f du code des obligations., tel que le non-paiement d'une seule échéance de loyerArticle 257d CO., le mésusage du bien, des dégâtsArticle 266g CO. ou un comportement inadaptés peuvent justifier d'une résiliation du bail. Le bail peut aussi être résilié parce que le propriétaire souhaite reprendre l'usage de son bien ou parce que celui-ci est venduArticle 261 CO.. Le motif n'a pas besoin d'être communiqué, sauf demande du locataireArticle 271, alinéa 2 CO..

A défaut de règle contractuelle, le congé doit être donné selon l’usage local ou, à défaut, pour la fin d’un trimestre de bailArticles 266b et 266d CO.. Si le contrat ne mentionne pas de délai de résiliation, celui-ci est de trois mois pour les baux d’habitationArticle 266b CO.. Si le congé n’est pas donné pour la bonne date, il reste valable mais son effet est reporté au prochain terme pertinentArticle 266a, alinéa 2 CO.. Si une partie conteste le congé, elle doit saisir l'autorité de conciliation dans les trente joursArticle 273 alinéa 1 CO..

La nullité du congé ou son annulation n'est qu’exceptionnellement constatée, elle repose sur les cas suivants : Absence de formule officielle ; Notification à un seul des époux ou partenaires ; Absence de notification par plis séparés ; Congés représailles ; Locataire qui fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail ; Dans le but d’imposer une modification unilatérale défavorable au locataire ou une adaptation de loyer ; Seulement dans le but d’amener le locataire à acheter l’appartement loué. En raison de changement de la situation familiale du locataire sans qu’il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.

Restitution Fondamentalement, le locataire doit rendre le bien pour la fin du bail dans l'état conforme au contratArticle 257a alinéa 1 CO. et nettoyé. Avant toute restitution, le locataire doit, si le bailleur le désire, laisser ce dernier visiter les locauxArticle 257h CO.. La jurisprudence fédérale constate également qu'un logement non vidé ne peut pas être considéré comme rendu. Si le logement n'est pas rendu, le locataire est automatiquement en demeure et peut être amené à indemniser le propriétaire, l'indemnisation est calculée en général sur le loyer qui aurait dû être perçu sans que le propriétaire n'ait à prouver qu'il avait déjà réattribué le logement.

Procédure d'expulsion Néanmoins, bien que le terme du bail soit atteint, le bailleur ne peut pas expulser par la force les locataires. Il doit actionner la justice. Il ne peut pas non plus couper l'eau ou l'électricité ou toute autre mesure considérée comme une contrainte.

La menace d'expulsion doit parvenir par écrit aux locataires. Si le courrier n'est pas retiré, il doit être remis par huissier ou par la police, à défaut publié dans la feuille officielle. Il est important de noter que les sous-locataires ne sont pas spécifiquement protégés, n'étant pas considéré comme locataire.

Le bailleur, en présence de locataires qui menacent de s'en prendre à son bien, peut demander à l'autorité judiciaire une expulsion provisionnelle, soit avant l'échéance du bail.

Dès le terme du bail, en l'absence de restitution, le bailleur peut saisir le tribunal pour demander l'expulsion. En cas de cas clairArticle 257 CO., aucune conciliation n'est nécessaireArticle 258a du CPC.. Le tribunal se contente de constater la conformité de la résiliation puis rend une décision qui a valeur de chose jugée. Dans le cas délicats sur le plan juridique, la procédure ordinaireArticles 219 et suivants du CPC. ou simplifiée sont à utiliserArticles 243 et suivants du CPC..

D'une manière générale, un cas clair est établi s'il les faits allégués sont prouvés strictement ou non contestés. Par exemple, si locataire n’a pas payé le loyer, qu’il a été mis en demeure de s’acquitter de l’arriéré, que cela n'a pas été le cas à la date indiquée, que le bail a été résilié pour la fin d’un mois avec un délai de trente jours et que tous les moyens de preuve sont présents, il s'agit d'un cas clair. Le simple fait de payer le loyer, mais au delà de la date de mise en demeure indiquée, n'est pas susceptible de rendre peu clair le cas.

La décision est communiquée par orale à l'audience ou remise par voie postaleArticle 239 alinéas 1a et 1b du CPC.. Un délai peut être donné par le tribunal. À l'échéance du délai, par simple lettre au greffe, le bailleur peut demander l'exécution de la mesure notamment avec l'aide de la police si la mesure a été demandée dans la requête jugéeArticle 343 alinéas 1d et 3 du CPC.. Seul le droit genevois prévoit un délai pour motif humanitaire, ledit délai cela dit doit être bref.

Expulsion Ensuite, l'expulsion par la police peut être effectuée. Les frais relatifs aux dégâts et à l'évacuation du bien sont à la charge du locataire mais doivent être avancé par le bailleurArticle 98 du CPC.. Les biens évacués restent propriétés du locataire, jusqu'à l'expiration d'un délai raisonnable (en général 30 joursArticle 729 du CC.). En pratique, la gestion de ces biens différent fortement selon les Cantons, à Neuchâtel ils sont placés en garde-meuble alors que dans le Canton de Vaud ils sont laissés sur la voie publique. Au-delà du délai raisonnable indiqué ci-dessus, les biens sont parfois cédés au bailleur (comme à Neuchâtel) ou vendu aux enchères (comme à Genève), le solde de vente revenant au locataire.

Notes et références

Catégorie:Droit immobilier en Suisse