thumb|Un lotissement à San José (Costa Rica) bâti selon un plan hippodamien. Un lotissement est en France, selon le code de l'urbanisme « la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.. »
Généralités
Le lotissement est une opération d'aménagement par laquelle le lotisseur acquiert une parcelle non viabilisée, réalise les travaux de voirie et réseaux divers (VRD) nécessaires pour desservir les terrains et étend les réseaux publics pour les raccorder en eau, en électricité. Il assure éventuellement les équipements collectifs d'assainissement, les réseaux de télécommunication et câblés ainsi que les équipements de défense contre l'incendie.
L'entrepreneur commercialise les terrains à une personne construisant pour son compte ou à un promoteur qui construira des bâtiments en vue de les revendre aux acheteurs finaux.
Divers plans sont communément utilisés, tels que le plan hippodamien ou ceux en chandelier. De tels aménagements se reconnaissent aisément, et permettent de qualifier de lotissement les quartiers créés par ces opérations immobilières.
L'opération d'aménagement, consistant à transformer des terrains non viabilisés en terrains constructibles, est habituellement réalisée en périphérie des zones urbanisées, c'est-à-dire en banlieue ou en zone périurbaine. Elle est donc critiquée car elle contribue à l'étalement urbain et, pour les lotissements pavillonnaires, pour leur faible efficacité énergétiqueÉtats-Unis : vers la fin d’un modèle basé sur l’étalement urbain ?, sur global-chance.org, janvier 2009, consulté le 22 février 2014.Les lotissements périurbains seront les bidonvilles du futur, sur carfree.fr, 7 mars 2008, consulté le 22 février 2014.La Fin de l’étalement urbain?, sur carfree.fr, 19 mars 2008, consulté le 22 février 2014..
Historique Le terme de lotissement semble être utilisé depuis le milieu du mais de telles opérations ont été effectuées couramment dès le Moyen-Âge, par exemple le lotissement en 1282 de terrains appartenant à l'ordre du Temple à Paris entre la rue du Temple et la rue Vieille-du-Temple. Sous l'Ancien Régime, la création de la place des Vosges à Paris, en 1605, est un exemple parmi les plus connus. Le lotissement des domaines des anciens couvents et des hôtels particuliers des émigrés devenus biens nationaux après 1790 est à l'origine de plusieurs quartiers de Paris au début du .
Le lotissement représenterait la principale forme d'extension de Paris où 48 % des voies auraient été ouvertes à l'intérieur de terrains divisés en lots à bâtir.
En banlieue, on peut citer les exemples du Vésinet (Yvelines) durant le Second Empire, ou de Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne), sous la monarchie de Juillet.
thumb|Extrait de la carte d'état-major de 1888 montrant la ligne des Coquetiers. Le tracé régulier des voies et la petite taille des terrains évoquent clairement les opérations de lotissement réalisés au à proximité de la ligne de chemin de fer.
La création des lotissements est alors directement influencée par le développement des chemins de fer et des tramways, qui permet d'urbaniser des secteurs trop éloignés des centres historiques pour que l'on puisse s'y rendre à pied. On peut ainsi citer le développement, en banlieue parisienne, des villes de Maisons-Laffitte (Yvelines) avec le lotissement du parc du château de Maisons ou du Raincy (Seine-Saint-Denis) avec le lotissement du parc du château de la famille d'Orléans. On peut aussi citer dans un contexte balnéaire, Le Touquet-Paris-Plage (Pas-de-Calais) un lotissement érigé en commune en 1912.
Dans ce cas, les communes loties ont souvent fait l'objet de morcellement de terrains vendus aux enchères, attirant de fait une population aisée de bourgeois parisiens. C'est la raison pour laquelle ces communes conservent encore actuellement une population ayant un niveau de vie élevé et une architecture caractéristique du .
L'influence des transports en commun baisse au cours de la seconde moitié du , en fonction de la croissance de la mobilité individuelle. Depuis lors, les lotissements sont le plus souvent créés à proximité d'axes routiers.
Problèmes contemporains
Avec la généralisation du lotissement comme forme urbaine privilégiée pour l'habitat depuis les années 1950, au travers de la notion d'étalement urbain, se posent des problèmes aigus en matière énergétique et environnementale.
Le lotissement constitue un modèle urbain fortement consommateur d'énergie, que ce soit pour la construction de logements individuels, ou pour les déplacements massifs en automobile qu'ils provoquent du fait de l'éloignement du centre des villes, et de la faible viabilité des transports en commun dans les tissus urbains peu denses comme ceux des lotissements.thumb|Étalement urbain à Colorado Springs avec l'aménagement de nombreuses impasses.Avec l'épuisement des ressources pétrolières et le renchérissement du coût de l'énergie, en particulier du carburant, le lotissement d'habitation, en tant que modèle urbain, est menacé dans son développement, voire dans sa survieMarcel Robert, Quel avenir pour les lotissements périurbains?, Carfree France, 2010.
Actuellement, le lotissement, en tant que forme urbaine destinée à produire une maison individuelle par ménage, apparaît pour beaucoup comme écologiquement insoutenable car il constitue une cause importante de surexploitation de l'environnement par l'homme. Il provoque consommation d'espace au détriment des terres agricoles et naturelles, artificialisation des sols, déplacements massifs en automobile, surconsommation de matières premières, augmentation des inondations, diminution de la ressource en eau potable, augmentation de l'absorption des rayonnements solaires qui participent au réchauffement climatique, disparition définitive de terres agricoles, diminution de la biodiversité,
Droit français du lotissement
Mutation de ce droit dans le temps Le lotissement est issu des rapports privés autour desquels vont se développer des règles spécifiques du droit de l'urbanisme.
Il faut remonter aux lois « Cornudet » de 1919 et 1924 pour voir naître un embryon de droit relatif aux lotissements. Cependant, ce n'est que la seconde loi qui institue un régime d'autorisation préalable a l'aménagement nécessaire au lotissement. En effet, l'administration devait approuver, préalablement à l'opération, le cahier des charges considérant les règles d'urbanisme en vigueur. L'objectif principal de la loi était de lutter contre les lotissements défectueux.
Avec le décret du ()., compte tenu de la croissance de demande de logement, le lotissement est perçu comme un instrument de la politique urbaine.
Avec le décret du ()., les relations des colotis et la conformité des constructions aux règles d'urbanisme sont séparées, avec des règles de nature de droit privé d'un côté et d'autres de droit public, ce qui n'est pas sans poser de problème..
Définition Le droit français définit le lotissement comme étant la division de terrains nus en vue de les bâtir.
Traitement antérieur à 2011 Il convient de commencer avec la définition issue du décret de 1977. qui disposait que « Constitue un lotissement […] toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. ».
Les critères fondamentaux sont déjà dégagés, à savoir la division (qu’elle soit en propriété ou en jouissance) et l’implantation de bâtiment. Cependant, il fallait au moins trois lots, et un délai était imposé.
Pour le principal, vient ensuite la définition (qui sera modifiée par l’ordonnance du .) disposant quant à elle qu’un lotissement était « l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. »Thierry Vialaneix, Immobilier et TVA: Règles applicables, Droits de mutation, édition Wolters Kluwer France, 15 juillet 2011, Section 4 : Opérations de lotissement ou d'aménagement , lire en ligne
Si la constitution d’un lotissement est envisagée dès le premier détachement, le criterium de 10 ans est conservé, ce qui a soulevé de nombreux problèmes, notamment en cas de succession de propriétaires. Cela a notamment expliqué la réforme de simplification imprégnant le droit positif en 2011..
Droit positif La version actuelle de l'article L.442-1 du code de l'urbanisme est issue de l'ordonnance du .. Il définit le lotissement comme « la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »
La notion d'unité foncière a été définie par le Conseil d'État comme un « îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision »....
Autrement dit, un lotissement répond à plusieurs critères : Une division en propriété ou en jouissance, qu’importe le nombre de lots ; D’un seul tenant (les lotissements multi-site n’existent pas en droit français) ; Avec une intention de construire. Sur ce dernier point, la jurisprudence se veut particulièrement stricte et le projet de construction n'a pas à être déterminé, l'intention découle de la demande de lotissement et de la constructibilité, ou non, du terrain...
La division concerne une surface, et non un volume. Les lotissements "horizontaux" ne peuvent donc exister en droit français et donnent lieu à censure. La vente d'un lot sans sa surface est illégale, ce qui n'est pas sans poser de problème..
Le nombre de propriétaires et de parcelles importe peu, tant que ces critères sont respectés.
Échappent cependant à la qualification de lotissement. : Les divisions primaires., en ce qu’elles ne concernent la partie initiale (rien n’empêche de faire plusieurs divisions primaires successives) Les opérations effectuées dans le cadre d'une opération de remembrement. par une association foncière urbaine ; Les divisions de l'aménageur dans une ZAC (zone d'aménagement concerté)..; Les permis valant division. ; Les détachements de terrains par effet d’expropriation ou de cession amiable après déclaration d'utilité publique. ; Le détachement-rattachement qui consiste à détacher une partie de terrain pour le rattacher à une propriété contiguë (aucune division).
Régime juridique
Il convient de suivre une analyse linéaire partant de la demande à la construction des lots.
La demande vignette|La création de la viabilité est un élément fondamental d'un lotissement. On voit ici les travaux de réalisation d'une rue et d'un piquet d'incendie. Il faut considérer que tout lotissement est soumis à une formalité, puisque l’article L.442-3 du Code de l’urbanisme. dispose que « Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable. » .
Permis d'aménager En vertu de l'article R*421-19., doivent être soumis à la délivrance d’un permis d’aménager. les lotissements prévoyant des voies, espaces ou équipements communs . à plusieurs lots. Il s’agit de la distribution qui ne suppose pas un accès direct depuis la parcelle..
Déclaration préalable Comme cela a été expliqué préalablement, dès lors que l’opération est qualifiée de lotissement, il faut une autorisation. Si celui-ci n’est pas soumis à un permis d’aménager, il faudra donc réaliser une déclaration préalable.
Commercialisation des lots