thumb|Indice du prix des logements à Paris et en France rapporté au revenu disponible par ménage françaissource: CGEDD d'après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE, Duon, Toutain et Villa (CEPII).
Le marché immobilier en France est, comme tous les marchés immobiliers, le marché de gré à gré de vente, d’achat et de locations de biens immobiliers situés en France. Il peut être segmenté en une multitude de sous-marchés voire de micro-marchés. Ces sous-marchés correspondent aux situations géographiques (régions, départements, pays, villes, quartiers, zones rurales etc.), aux types de bien (maisons, appartementsEn 2021, le parc de logements en France comprend 20 millions de maisons individuelles (55 % des logements) et 15 millions de logements collectifs (appartements qui représentent 45 % des logements). La part de ménages propriétaires est de 58 % (80 % sont propriétaires d'une maison, 20 % d'un appartement). Source : Insee ; ministère de la Transition écologique et solidaire, Service de la donnée et des études statistiques (SDES) ; estimations annuelles du parc de logements au 1er janvier 2021., bureaux, locaux industriels ou commerciaux, terrains etc.), ou encore à la qualité et aux prestations du bien en question (ancien, à rénover, neuf, etc.).
Au début des années 2010, le marché immobilier français se caractérise par le très haut niveau du prix des logements par rapport aux revenus et aux loyers. De 2000 à 2010, en moyenne sur l'ensemble de la France, l'indice du prix des logements. a augmenté de 107 % alors que l'indice des loyersIndice mensuel des loyers d'habitation effectifs, composante "loyers" de l'indice des prix à la consommation publié par l'INSEE. et le revenu par ménage n'ont augmenté respectivement que de 27 % et 25 %Dossier sur les prix immobiliers, séries annuelles 1800-2010, CGEDD. Au début des années 2010, le prix des logements relativement au revenu des Français est à son plus haut niveau depuis 70 ansVoir Friggit paris france serie longue 2010.svg, source INSEE..
En 2015, 68 % des Français vivent dans une maison, une proportion plus élevée que la moyenne européenne (58 %). Le niveau de recours au crédit place la France en en termes de montant par ménage propriétaire ()Le marché immobilier résidentiel en Europe, Observatoire de l’immobilier 2015 - Crédit Foncier, Nicolas Pécourt.
Évolution du marché immobilier français Chaque année, les notaires établissent des statistiques sur l'évolution de l'immobilier en France. De nombreuses classifications en fonction de la nature ainsi que du lieu, de l'état, etc. sont alors faites. Il est ainsi possible d'avoir une baisse continue pour un secteur géographique ou un type de bien quand la valeur moyenne sur l'ensemble des marchés sera en hausse.
Période 1914-1945 En 1914, avec le blocage des loyers, commence un régime de contrôle, qui sera constamment prorogé jusqu’à la Seconde Guerre mondiale. Alors que la progression des loyers ne suit pas le coût de la vie, « les propriétaires réagissent en sacrifiant l'entretien des immeubles ; la construction, malgré les encouragements spécifiques, est indirectement freinée »Jean-Charles Asselain, Histoire économique de la France du à nos jours 2. De 1919 à la fin des années 1970 éd. Seuil, coll. Points Histoire, 1984, chapitre 4, p. 81. Entre les deux guerres, le rythme de renouvellement des logements a baissé de moitié par rapport à la période avant 1914, et la proportion de logements vétustes a augmenté.
Seconde moitié du La loi de 1948
Le marché immobilier français a été profondément déstructuré par la Seconde Guerre mondiale. La loi de 1948 qui instaurait la liberté des loyers pour les logements neufs ou complètement rénovés a eu une influence importante sur ce marché, notamment en favorisant la construction dans les villes. Les prix ont alors rebondi rapidement vers leurs standards historiques.
Un marché corrélé à la croissance des revenus thumb|Tunnel de Friggit : historique de l'indice des prix immobiliers français 1965-2011.
Depuis 1965, les prix de logements en France ont fait preuve d'une relative stabilité par rapport au revenu par ménage. Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable, a observé que les prix des logements étaient reliés à la croissance des revenus des ménages et qu'ils oscillaient avec une marge de 10 % autour d'une tendance longue (tunnel de Friggit). Les prix en France ont été confinés dans le tunnel pendant plus de 37 ans, jusqu'en 2002.
Une exception concerne les prix des logements dans la région parisienne, puisque ceux-ci sont en effet très largement sortis de ce tunnel en 1988 pour atteindre un maximum (plus de 50 % au-dessus de la tendance historique) en 1991. La spéculation immobilière entretenue par les marchands de biens est souvent tenue comme responsable de ce pic. À ce boom succédera une correction violente connue comme le krach immobilier de 1991, où les prix baissèrent fortement (de 30 % à 40 % dans certains secteurs) jusqu'en 1997.
Bulle puis krach immobilier des années 1990 Entre 1987 et 1991, les prix de l'immobilier se sont envolés essentiellement à Paris, en région parisienne et sur la Côte d'Azur avec une spéculation importante des marchands de biens, en corrélation avec l'expansion économique en 1988 et 1989. Après le krach d', relativement indolore, les investisseurs se sont intéressés à tous les placements possibles, en étant aiguillonnés par la bulle financière et immobilière japonaise des années 1980.
Comme l'illustre la Figure A, l'indice des prix immobiliers en francs constants à Paris augmente très rapidement au cours des années 1988 et 1989 pour atteindre une valeur proche de 200 en franc constants, soit une augmentation de 85 % de 1985 à 1989. Cette augmentation est totalement décorrélée de l'évolution de l'indice global des loyers en France et bien supérieure à l'évolution des loyers parisiens selon les enquêtes nationales du logement (ENL). En août 1990, la guerre du Golfe marque un coup d'arrêt au gonflement de cette bulle. En 1991, les ventes sont très inférieures à leur niveau moyen, marquant le début du krach immobilier. Comme le montre la boucle de Joseph Comby – Figure B – le début de la crise est caractérisée par un effondrement des ventes à prix constants, un phénomène souvent observé en fin de cycle haussier. Dans les années suivantes, de 1992 à 1996, les prix de l'immobilier dans l'ancien baissent constamment pour atteindre de nouveau une valorisation en adéquation avec les fondamentaux économiques du pays ce qui permettra un redémarrage du volume des ventes. Ainsi, les prix ont baissé de 40 % en euros constants dans tous les arrondissements de Paris entre 1991 et 1996 Évolution des prix de l'immobilier (éditorial, p. 5-6).
Au-delà de leurs effets, positifs ou négatifs pour les particuliers (selon qu'ils sont acquéreurs ou vendeurs d'immobilier), ces baisses de prix affectent durement les professionnels du secteur. Presque tous les promoteurs ou marchands de biens, même les plus grands, se trouvent en graves difficultés.. De même les banques qui les financent. Toutes les banques de la place supportent de lourdes pertes. Dans le seul secteur public sont touchés le Crédit Lyonnais, le Crédit Foncier, le Comptoir des entrepreneurs (Groupe AGF), l'UIC (Groupe GAN)..
La Figure C illustre une évolution similaire pour les prix et le volume des ventes des logements neufs en Île-de-France.
La bulle immobilière française des années 2000 thumb|Tunnel de Friggit : historique de l'indice des prix immobiliers Français et Montant des transactions 1965-2010.
Dix ans de hausse des prix (1997-2007) Sur l'ensemble du territoire français, les prix des maisons et des appartements ont augmenté d'abord lentement entre 1997 et 2001, puis de plus en plus fortement entre 2002 et 2007.
Pendant ces 10 années, les prix de l'immobilier français ont finalement été multipliés par 2,5 voire 3, soit 150 % à 200 % de hausse, en fonction des périmètres géographiques (142 % selon LibérationLa pierre trop lourde pour les Français in liberation.fr du samedi 8 septembre 2007, 155 % sur le territoire national et 191 % à Paris selon la BNP.).
Fin 2007, les prix étaient près de 20 % plus élevés qu'à la veille du krach immobilier de 1991.
Le marché se retourne à partir de 2007 thumb|Historique des transactions en milliers d'unités du marché immobilier Français 1992-2011.
Certains observateurs perçoivent, dès l'année 2007, les premiers signes d'un ralentissement du nombre de transactions, suivi d'une légère baisse des prix : Chute du nombre de ventes de logements neufs entre le premier et le deuxième trimestre 2007 (- 12 % selon la Fédération des promoteurs immobiliers) Brutale augmentation des stocks de logements invendus au deuxième trimestre 2007 Ralentissement de l'immobilier européenLe ralentissement de l'immobilier européen se confirme, LeMonde.fr, 22 septembre 2007 Baisse des prix de 9,1 % entre le troisième trimestre 2007 et le premier trimestre 2009 selon la FNAIM
C'est toutefois à partir de l'année 2008 que les professionnels de l'immobilier français s'accordent à parler d'une baisse générale des prix et de l'activité immobilière : Baisse des loyers au premier semestre 2008, (Century 21)Conférence de Presse du juillet 2008, Sylvain Jutteau, Directeur de la Gestion Immobilière "coup d'arrêt sur les loyers", Baisse de 25 % du volume des ventes dans l'ancien au premier semestre 2008 par rapport à celui de 2007, et baisse de 34 % du marché du logement neuf (statistiques des notaires)Le Monde du 10.9.08, Baisse de 23,3 % du nombre de permis de construire ( unités) au 2008 par rapport au 2007, et recul du nombre de mises en chantier de 8,1 % (- 11,8 % sur 12 mois) (ministère de l'Écologie)Le Monde du 28.10.2008, Chute des prix de - 6,5 % au 2008 (- 5,9 % à Paris) (Century 21)..
thumb|Indice INSEE des prix immobiliers (1998-2011).
Les prix de l'immobilier ancien ont finalement baissé de 3 % en 2008 puis de 7 % en 2009, ce qui représente selon la banque HSBC "le recul le plus important depuis le milieu du siècle"..
Les années 2010 thumb|Relation entre le nombre de transactions et le prix moyen pour le marché des appartements anciens à Paris 1985-2011 illustrant le caractère cyclique du marché immobilier.
Sans toutefois aller jusqu'à proposer un pronostic sur l'évolution du marché immobilier, le journal Le Monde parle sans ambiguïté d'une , et indique qu'en France, celle-ci Le Monde du 23 avril 2010..
Afin de juguler ce marché, le Fonds monétaire international a suggéré aux pouvoirs publics de Le Monde du 21 avril 2010..
L'année 2010 génère finalement une forte augmentation des prix de l'immobilier. Environ + 10~15 % pour les grandes villes, et + 20 % pour le Paris intra-muros et l'immobilier anciens.
Le centre d'analyse stratégique qui a pour mission d'éclairer le gouvernement sur ses orientations en matière économique reconnaît l'existence d'une bulle immobilière spéculative en 2011.
Morosité du marché (2012-2014) Le marché immobilier, après le rebond des années 2010-2011, est en petite forme au cours de l'année 2012. Le volume des transactions en 2012 s'établit à transactions dans l'immobilier ancien en forte baisse par rapport à 2011 (– 12 %). La baisse du volume des transactions est en réalité plus importante, la réforme du régime d'imposition des plus-values immobilières a en effet eu pour effet de booster le marché début-2012. Sur la période à le volume des transactions s'établit en recul de – 22 %.