O direito de propriedade chinês existe de várias formas há séculos. Desde a Revolução Comunista Chinesa em 1949, as coletividades ou o Estado detêm a maior parte das terras; a Lei de Propriedade da República Popular da China, aprovada em 2007, codificou os direitos de propriedade.
História
China imperial O uso da propriedade era dividido em direitos sobre a camada superficial (tianpi) e sobre o subsolo (tiangu). Os proprietários com direitos sobre o subsolo tinham uma reivindicação permanente sobre a propriedade se pagassem impostos e recebessem selos oficiais do governo, mas não tinham o direito de usar ativamente a terra. Em vez disso, aqueles com direitos sobre a camada superficial pagavam ao proprietário do subsolo uma renda fixa (ou parte dos rendimentos do que era produzido na terra) não apenas pelo direito de cultivar e viver na terra, mas também pelo direito de vender ou arrendar de forma independente os direitos sobre a camada superficial a outra parte. Assim, enquanto outra parte detivesse os direitos sobre a camada superficial, a parte que detinha os direitos sobre o subsolo não tinha o direito de usar ativamente a terra ou despejar o proprietário da camada superficial. A terra, assim como outras formas de propriedade, era vista como pertencente coletivamente à família, e não a indivíduos dentro dela. Outro conceito nos direitos de propriedade da China imperial era dianmai (典賣/典卖), mais comumente conhecido como huomai (活賣/活卖), ou venda condicional de propriedade, que permitia ao vendedor (isto é, à sua família) recomprar a terra pelo preço original (sem juros). Presumia-se que a terra, tendo sido mantida por uma família durante gerações, deveria permanecer com a mesma família. A partir da Dinastia Sui, as mulheres não podiam possuir propriedades diretamente e, para que a terra permanecesse na mesma família, ela tinha de passar entre herdeiros do sexo masculino seguindo a regra da primogenitura. As condições da época imperial dependiam do tempo e do lugar e eram afetadas por guerras, rebeliões e desastres naturais. Durante esses períodos, havia mudanças frequentes de propriedade, pois terras abandonadas eram recuperadas depois que antigos proprietários fugiam ou morriam. Durante a Dinastia Qing (1644–1911), ocorreu alguma titulação da propriedade da terra, embora não de forma sistemática nem em âmbito nacional, e títulos históricos chegaram até o presente. Terras recém-formadas ao longo de rios, riachos e outras águas — os chamados direitos ribeirinhos — eram claramente designadas como propriedade estatal, e o governo Qing enfatizou isso repetidamente em éditos imperiais.
China nacionalista Durante o governo nacionalista (1912–1949), direitos comunais e consuetudinários concediam posse da terra a proprietários de terras, nobres, instituições religiosas e comunidades aldeãs. Enquanto isso, o Estado elaborou leis de propriedade baseadas nas tradições do direito civil alemão e japonês. Sob o governo nacionalista, o setor privado possuía a maior parte das florestas. Depois de conquistar o poder, o Partido Comunista da China (PCC) trabalhou gradualmente para abolir a propriedade privada. Propriedades florestais privadas continuaram a existir até a coletivização do campo.
China comunista direita|thumb|O comunismo e fundamentos em grande parte socialistas influenciaram o desenvolvimento das leis e dos direitos de propriedade da China Nas áreas controladas pelas forças do PCC, a posse tradicional da terra foi desfeita por meio da reforma agrária. Na década de 1930, a reforma agrária nas antigas áreas de base revolucionária, como a República Soviética da China e a região fronteiriça de Shaan-Gan-Ning, foi realizada com a menor perturbação social possível. Camponeses médios e ricos foram autorizados a manter parte de suas terras, enquanto proprietários expropriados receberam terras suficientes para se sustentar. Contudo, logo após a Segunda Guerra Mundial, a reforma agrária tomou um rumo mais radical. Somente após um discurso de Mao em 1948 uma posição moderada voltou a ser adotada.
Houve várias mudanças na propriedade e no controle da terra na China. Com relação às terras rurais, essas mudanças começaram com o estabelecimento das Cooperativas Superiores de Produção Agrícola em 1956. Posteriormente, a propriedade privada rural da terra foi efetivamente abolida pela reforma agrária, que deixou as terras nas mãos do Estado ou do coletivo.
A reforma agrária da China (1950–1952) foi um dos maiores exemplos de expropriação de terras da história mundial. No processo, entre 200 e 240 milhões de acres de terras aráveis foram redistribuídos a aproximadamente 75 milhões de famílias camponesas.
Até a descoletivização, em meados da década de 1980, havia apenas dois fatores que provocavam mudanças nas políticas fundiárias: o nível de propriedade coletiva e o grau de liberdade no uso privado da terra. O Grande Salto Adiante (1958–1962) obrigou a liderança central a descentralizar a propriedade da terra, transferindo-a da comuna para a equipe de produção. Isso foi estabelecido em regulamentos do PCC promulgados em 1962 (os Sessenta Artigos). A liberdade no uso privado (não na propriedade) da terra mudou várias vezes. Antes de 1958, quando a China rural estava organizada em enormes unidades administrativas — as comunas populares —, os agricultores recebiam pequenas parcelas de terra coletiva para uso próprio (ziliudi). Dependendo da região, a agricultura era mais ou menos privatizada, com as responsabilidades de gestão atribuídas ao domicílio. As famílias agrícolas negociavam contratos segundo os quais tinham de entregar ao Estado uma cota de grãos a preços baixos e fixos. O excedente de grãos acima da cota podia ser vendido livremente em mercados privados. Esses privilégios foram revogados duas vezes (e posteriormente restabelecidos) durante o Grande Salto Adiante e a Revolução Cultural Chinesa (1966–1976). direita|thumb|Uma fotografia de Deng Xiaoping, político, estadista e diplomata chinês.
No caso das terras urbanas, após a nacionalização de indústrias e empresas no início da década de 1950, elas passaram a ser consideradas propriedade estatal, embora isso não tenha sido estipulado legalmente durante muito tempo. A terra pertencente ao Estado era vista como "absoluta" e, portanto, não exigia título; princípio seguido — e consagrado em regulamentos — até hoje. No entanto, a ideia de que terras urbanas equivalem a propriedade estatal e, portanto, excluem a propriedade privada foi formalmente contestada pela Administração Estatal de Terras até o início da década de 1980.
Era Deng Xiaoping Na era de Deng Xiaoping, uma fonte jurídica fundamental do regime de propriedade e dos direitos de propriedade na RPC estava na Constituição da República Popular da China, promulgada em 1982. A Constituição de 1982 previa a "propriedade pública socialista" dos meios de produção, que assume duas formas — propriedade estatal e propriedade coletiva.
Pós-Deng Em 2004, a Constituição da China foi alterada para declarar que a China "incentiva, apoia e orienta o desenvolvimento" do setor privado "de acordo com a lei, exerce supervisão e controle". As revisões constitucionais declararam que "a propriedade privada legal dos cidadãos é inviolável", o que marcou a primeira vez na história da RPC em que os direitos de propriedade privada receberam garantias constitucionais.
Direitos sobre bens imóveis Um investidor que queira investir em terras ou propriedades na China, ou desenvolvê-las, deve levar em conta as leis de propriedade chinesas, sobretudo a Lei de Propriedade introduzida em 2007, que, pela primeira vez, protege os interesses dos investidores privados na mesma medida que os interesses nacionais.
Tipos Os direitos sobre bens imóveis na China podem, em geral, ser agrupados em três tipos: direitos de propriedade, direitos de usufruto e direitos de garantia.
Direitos de propriedade Os direitos de propriedade são protegidos pelo Artigo 39 da Lei de Propriedade da República Popular da China, que confere ao proprietário o direito de possuir, utilizar, dispor e obter lucros do bem imóvel. No entanto, esse direito deve obedecer às leis e à moral social. Ele não pode prejudicar os interesses públicos nem os direitos e interesses legítimos de terceiros.Artigo 7
Em geral, os coletivos rurais possuem terras agrícolas e o Estado possui terras urbanas. No entanto, o Artigo 70 da Lei de Propriedade permite a propriedade de partes exclusivas dentro de um edifício de apartamentos, o que reconhece a propriedade individual de apartamentos.
Direitos de usufruto O titular de um direito de usufruto tem o direito de possuir, utilizar e obter lucros dos bens imóveis pertencentes a terceiros.Artigo 117 O titular da obrigação não pode intervir no exercício dos direitos pelo titular do direito de usufruto.Artigo 120 Há vários tipos de direitos de usufruto. Entre eles estão o direito de gestão contratual da terra, o direito de uso de terrenos para construção, o direito de uso de terrenos residenciais e a servidão.
Direito de gestão contratual da terra O direito de gestão contratual da terra permite ao contratante possuir, utilizar e obter lucros de terras agrícolas.Artigo 125 Esse direito é transferível, mas os direitos de uso da terra baseados em contratos de famílias agrícolas não podem ser alterados arbitrariamente para fins não agrícolas.Artigo 128
Direito de uso de terrenos para construção direita|thumb|O Estado possui as terras urbanas, mas o direito de uso de terrenos para construção permite que incorporadores lucrem com o desenvolvimento das terras
O direito de uso de terrenos para construção diz respeito apenas a terras de propriedade estatal, e o titular do direito pode construir edifícios e suas instalações acessórias. Além disso, pode possuir, utilizar e obter lucros da terra.Artigo 135 Esse direito pode ser constituído por meio de cessão ou transferência,Artigo 137 mas a transferência é limitada.Artigo 43 A propriedade dos edifícios mudará juntamente com a terra.Artigo 146 Como proteção do direito, seu prazo será automaticamente renovado após o vencimento.Artigo 149 Se tiver de ser retomado, será concedida indenização.Artigo 148
Direito de uso de terrenos residenciais O titular do direito de uso de terrenos residenciais pode possuir e utilizar essas terras de propriedade coletiva e pode construir residências e suas instalações acessórias.Artigo 152 A Lei de Administração de Terras e outros regulamentos se aplicam à obtenção, ao exercício e à cessão do direito de uso de terrenos residenciais.Artigo 153
Servidão O titular de uma servidão tem o direito de usar o bem imóvel de terceiros em benefício de seu próprio bem imóvel. A servidão será regida pelos termos de um contrato.Artigo 156
Direitos de garantia As formas de direitos de garantia incluem hipotecas, penhores e direitos de retenção. Os titulares de direitos de garantia têm prioridade se um devedor deixar de cumprir sua obrigação.Artigo 170 Isso visa assegurar o cumprimento das obrigações. Os direitos de garantia não existem de forma independente, mas exigem uma pretensão principal válida e extinguem-se quando a dívida se extingue.
Procedimentos para investimentos imobiliários thumb|Propriedade em Pequim
Compra de terras Investidores estrangeiros não podem comprar terras na China. As terras na China pertencem ao Estado e aos coletivos.
Obtenção de direitos de uso da terra Um usuário da terra obtém apenas o direito de uso da terra, e não a própria terra nem quaisquer recursos nela ou sob ela.Capítulo II, Artigo 8 Land Administrative Law of the People's Republic of China, outubro de 2007 Deve ser celebrado um contrato de concessão de terras entre o usuário da terra e o departamento de administração fundiária do governo popular em nível municipal ou distrital.