vignette|Le conservateur des hypothèques. Pastel de Louis Pasteur (1839).
En France, le conservateur des hypothèques était le responsable de la tenue du fichier immobilier et de la délivrance des renseignements y afférents.
Il était placé à la tête de chaque conservation des hypothèques, une institution française administrative et fiscale de la Direction générale des Finances publiques (précédemment de la Direction générale des Impôts, ou DGI), chargée de la publicité foncière, qui était habituellement désignée sous le nom de « bureau des hypothèques ».
Créé par Louis XV, le métier de conservateur des hypothèques avait été doté par le législateur révolutionnaire d’un statut particulier qui a survécu tant aux bouleversements politiques qu’aux événements économiques et sociaux, notamment la période d’expansion immobilière du Second Empire et celle du « boom » immobilier après la seconde guerre mondiale.
Le statut a pris fin le , en vertu de l’ordonnance du Ordonnance du 10 juin 2010 portant suppression du régime des conservateurs des hypothèques portant suppression du régime des conservateurs des hypothèques, prise en application de l’article 30 de la loi du de finances rectificatives pour 2009. Cette suppression a fait suite aux critiques de la part de la Cour des comptes, dans son rapport annuel pour l’année 2008, publié le Rapport annuel 2008 - Les Conservations des hypothèques., qui fustigeait « l’anachronisme grandissant du statut des conservateurs des hypothèques ». Corrélativement, au , les conservations des hypothèques ont changé de dénomination et sont devenues les services chargés de la publicité foncière.
Pendant plus de deux siècles, le conservateur des hypothèques a assuré un service conçu pour informer les tiers sur les opérations immobilières susceptibles de les intéresser.
Dans un premier temps et pratiquement jusqu'au milieu du , cette information a été limitée aux seules hypothèques, c'est-à-dire un droit réel accessoire accordé à un créancier sur un immeuble en garantie du paiement d'une dette sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé. Sa publication est en effet essentielle à la sécurité des transactions immobilières réalisées tant par les professionnels que les particuliers.
Par la suite, les préventions à l'égard de la divulgation des fortunes ayant cédé devant l'intérêt économique puissant du développement et de la sécurité du marché immobilier, la publication s'est ouverte progressivement à l'ensemble des transactions qui, à titre onéreux puis gratuit, concernaient les immeubles.
La fonction de conservateur des hypothèques continue à exister dans d'autres pays comme le Luxembourg, Monaco ou l'Espagne (). La Belgique le supprime en 2018 pour l'intégrer au sein du SPF Finances.
Naissance du statut de conservateur des hypothèques C’est aux Grecs que l’on doit l’invention de l’hypothèqueDu grec « ce qui sert de fondement » hupo « sous » et tithenai « placer ». Dès le départ l’hypothèque repose sur deux principes fondamentaux, la spécialité et la publicité.
Mais en Grèce l’hypothèque, telle que « publiée », par apposition d’une marque sur le fond grevé, ne résistera pas longtemps au désir de confidentialité des emprunteurs et aux multiples inconvénients que présentait un dispositif aussi peu sûr, facilitant les fraudes et les abus, en l'absence d’une organisation apte à préserver le système et faire vivre ses principes fondateurs en garantissant la sécurité juridique des opérations.
Aussi, le droit romain, s’il reprend l’hypothèque jusqu’au début de l’empire, ne tardera pas à glisser vers un régime d’hypothèque générale et occulte qui n’offrait à personne les garanties indispensables à la sérénité des relations d’affaires, et c’est pourtant, en matière de droit des sûretés, cet héritage que les législateurs suivants devront assumer.
Jusqu’à la fin du , le droit n’est plus qu’« usances ou coustumes », mélange de ce qui s’était conservé dans chaque contrée des usages des anciens gaulois, des lois romaines, des lois et usages des Francs et autres peuples d’origines germaniques, des capitulaires mérovingiens et carolingiens et des règles particulières données par les seigneurs aux habitants des territoires qu’ils contrôlent.
La rédaction des coutumes., initiée en 1453 par Charles VII, se poursuit pendant un siècle et débouche sur une conception globalement assez uniforme quant à la nature et aux effets de l’hypothèque, mais révéla des divergences profondes sur deux points importants : En premier lieu sur le mode de constitution de l’hypothèque, une ligne de partage se dessine entre les pays où : L’hypothèque faisait l’objet d’un acte ou d’un procès-verbal qui lui donnait date certaine. Dans ces pays de nantissement, l’hypothèque était spéciale et publiée; Ceux au contraire, où tout contrat passé par acte notarié, tout jugement emportant condamnation ou reconnaissance de dettes, emportaient constitution d’une hypothèque générale et occulte sur l’ensemble des biens présents et à venir du débiteur. En second lieu, trois régimes différents existaient en matière de purgesProcédure permettant à l'acquéreur d'un immeuble d'affecter le prix d'acquisition au désintéressement des créanciers hypothécaires inscrits sur l'immeuble. À l'issue de cette procédure l'acquéreur est libéré de toutes les charges grevant l'immeuble. : Dans le Nord et tous les pays de nantissement, prévalait le système des lettres de purge ; En Bretagne on avait recours à l’ApproprianceL’appropriance comportait quatre séries de formalités destinées à porter le transfert de propriété à la connaissance des tiers et à leur permettre de faire valoir leurs prétentions en temps utile. (articles 269 et suivants de la coutume de Bretagne) 1° - L’insinuation du contrat au greffe de la juridiction royale ;2° - Constatation par acte notarié de la prise de possession ; 3° Publications ou « bannies » entre 3 et 6 mois de l’insinuation, dans toutes les paroisses où étaient situés les biens, les eventuels contestataires avaient 8 jours après la dernière publication, s’ils étaient présents, 1 an en cas d’absence, pour se faire connaître 4° - Appropriance faisant l’objet d’une déclaration par le juge en audience publique. À l’issue de cette phase le transfert était acquis et les voies de recours éteintes (articles 270). Ce n’était pas à proprement parler un système de purges mais un moyen de consolidation du droit de propriété ; Dans le reste de la France la purge résultait des décrets ou ventes par autorité de justice, qui deviendront rapidement décrets volontaires. Durant toute cette période, la préoccupation de la mise en place d’une organisation propre à garantir la sécurité des opérations immobilières et du crédit qui y est attaché, est absente. Le conservateur des hypothèques est encore dans les limbes.
Ce n’est qu’avec la montée de l’absolutisme, à partir de la fin du XVI que cette préoccupation commence à émerger.
1580 – 1670 : Les temps modernes : premières tentatives, premiers échecs La première moitié du XVI, jusqu’à la mort d’Henri II, est caractérisée par l’affirmation de l’absolutisme qui se structure autour de formes de plus en plus rigides d’obéissance à Dieu et au Prince. « Une foi, une loi, un roi »
Mais dans la mise en œuvre les souverains font preuve de la plus grande prudence, ainsi avec l’Ordonnance de Villers-Cotterêts d’, François , s'il crée l'état civil et rend obligatoire l'usage, sur tout le royaume de la langue française, se garde bien de toucher aux coutumes. Il généralise l'insinuation des mutations à titre gratuit entre vifs, essentiellement à des fins fiscales, sans pour autant toucher à la diversité des pratiques en matière de sûretés réelles.
L'ordonnance de juin 1581 d'Henri III thumb|230px|left|Henri III Portrait par François Quesnel (vers 1588)
Par son édit de , Henri III prend des dispositions beaucoup plus brutales, en imposant l’enregistrement de tous les actes (article I)
L’exposé des motifs justifie ces mesures pour lutter contre les fraudes des tabellions et notaires et donner plus de sécurité juridique à ses sujets.
La décision n’est pas pour autant dénuée de préoccupations fiscales : (article VII).
L’édit crée un office de (Article VII), la tenue des registres est précisément définie (article IX), la rémunération du contrerolleur très précisément encadrée (article VIII).
De fait l’édit crée une régie de l’enregistrement.
Sur le plan du droit des sûretés, si le rang des hypothèques était déterminé par la date des actes soumis au contrôle, elles restaient inconnues du public et le créancier potentiel n’avait aucun moyen de s’assurer que le bien, offert en gage, n’était pas déjà grevé. L’édit fût révoqué en , un peu plus d’un an avant l’assassinat du Roi.
Les Mémoires de Sully thumb|250px|right| Le duc de Sully vers 1630
Une vingtaine d’années plus tard, Sully fait état d’un projet, que la mort prématurée du roi a
Il y aurait été prévu
Voilà la publicité de l'hypothèque, et une indication propre à l'organiser, mais il n’est pas assuré, à la lecture des Mémoires que ce soit là, la première préoccupation de Sully.
Ces dispositions s’insèrent, en effet, dans un projet beaucoup plus ambitieux et moralisateur de règlement domestique visant .
L'abbé Pierre-Mathurin de L'Écluse Des Loges qui mit en ordre et annota les mémoires de Sully, porte au demeurant un jugement sévère sur ce projet, tout en saluant la « morale grave et austère » du grand homme, il ne manque pas d'ajouter «.. ses vues de réformes.. ont tous les mêmes défauts que celles de son Parti dans la Religion ; c'est-à-dire, qu'elles sont fausses & outrées ».
1673 - 1771: un premier statut très contesté L’édit royal du 21 mars 1673, dit « édit de Colbert » thumb|left|Jean-Baptiste Colbert par Robert Nanteuil (1676) L’édit du Edit du 21 mars 1673, dit « de Colbert », institue la législation sur les hypothèques, applicable dans l’ensemble du royaume.
Destiné à protéger les créanciers par la publicité effective des hypothèques, l’édit souleva une vive opposition tant de la noblesse, qui préférait le secret à la sécurité afin de ne pas révéler au grand jour son endettement hypothécaire, que du notariat, qui craignait une mise en cause de ses prérogatives.
Le conservateur des hypothèques de l’époque s’appelait « greffier » et devait tenir un registre dont l’actuel registre de dépôt est resté très proche.
Ce registre devait être tenu pour « enregistrer de suite, jour par jour, sans aucun blanc, rature ni interligne, les oppositions qui seront faites entre ses mains ». Des sanctions étaient prévues contre le greffier coupable d’avoir laissé un blanc entre deux enregistrements. Par ailleurs, l’arrêté du registre devait être signé du greffier et du juge.
Cet édit abolissait tous les autres usages des divers pays coutumiers (article 71), pour autant les habitants et praticiens du droit de ces pays ne protestèrent pas. L’édit ne portait pas atteinte aux garanties de chaque coutume, au contraire il les renforçait.
Par contre, cet édit souleva contre lui toute la noblesse dont la situation financière était obérée et qui risquait de perdre tout crédit avec ces mesures de publicité. Il comportait par ailleurs des mesures fiscales qui le rendaient encore plus largement impopulaire. L’édit fut temporairement suspendu dès l’année suivante, en .
Colbert en garda une grande amertume à l’égard notamment du Parlement et des Grands de la Cour : .
Pour la première fois dans l'histoire de la publicité foncière, Colbert met au premier plan la nécessaire sécurité juridique des transactions immobilières et du crédit
L’édit royal du 17 juin 1771 thumb|right|Portrait en buste du chancelier d'Aguesseau Malgré ce plaidoyer si convaincant, cette opposition à toute forme de publicité trouva sur le siècle suivant de forts soutiens.